W obrocie gospodarczym w sytuacji, kiedy strony chcą przystąpić do transakcji istnieje możliwość zawarcia pomiędzy nimi umowy przedwstępnej. Co prawda taka umowa nie jest obowiązkowa, ale jej podpisanie daje stronom poczucie bezpieczeństwa. Stanowi zabezpieczenie do momentu zawarcia umowy końcowej. Często zawierana jest w banku w związku z udzieleniem kredytu hipotecznego.
Umowa przedwstępna najczęściej zawierana jest w związku zakupem nieruchomości. Czasami też w innych okolicznościach np. przy sprzedaży samochodu. Jest potwierdzeniem dla sprzedającego, że kupujący nie zrezygnuje z zakupu. Natomiast dla kupującego jest zabezpieczeniem, że sprzedający nie sprzeda produktu, np. mieszkania lub domu innej osobie. Zawarta umowa przedwstępna obowiązuje do momentu podpisania umowy finalnej tzw. umowy przyrzeczenia. W przypadku, kiedy umowa zostanie zerwana to najczęściej dochodzi do utraty zadatku lub konieczności jego zapłaty. Czasami mogą mieć miejsce takie przypadki, gdzie jedna ze stron transakcji wstępuje na drogę sądową i chce w ten sposób zmusić drugą stronę do podpisania umowy na warunkach jakie zostały wcześniej ustalone. Aby zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami warto jest podpisać umowę przedwstępną z terminem ważności i poświadczoną u notariusza.
Umowa przedwstępna zawierana jest na określony czas. Z zasady kupujący wraz z zawarciem umowy przedwstępnej wpłaca zaliczkę lub zadatek będące pewnego rodzaju zabezpieczeniem. Po zakończeniu umowy, jeżeli strony nie rozmyśliły się, to zostaje zawarta umowa przyrzeczona. Przy jej zawieraniu sprzedający otrzymuje całkowitą kwotę sprzedaży. Umowa przyrzeczona jest następną umową zawieraną po zakończonej umowie przedwstępnej. Jeżeli zostanie podpisana przez obie strony, to oznacza, że transakcja miała miejsce. Umowę sporządza się na podstawie umowy przedwstępnej. Oba dokumenty muszą zawierać takie same dane i nie mogą się niczym różnić, również ustaloną kwotą.
Umowa przedwstępna – kiedy zaleca się ją zawrzeć?
Umowa przedwstępna jak i rezerwacyjna powinny być zawierane wtedy, kiedy dotyczą wysokich kwot, dlatego najbardziej polecane są w przypadku zakupu nieruchomości, ubiegania się o kredyt hipoteczny, wykup obligacji i w innych podobnych przypadkach. Umowa przedwstępna daje kupującemu czas na pozyskanie środków finansowych do sfinalizowania transakcji. W przypadku ubiegania się o kredyt jednym z warunków wymaganych przez bank jest właśnie przedstawienie zawartej umowy rezerwacyjnej.
Umowa przedwstępna jest też dobrym rozwiązaniem w przypadku osób sprzedających mieszkanie, które potrzebują czasu na zabranie z niego swoich rzeczy zanim wprowadzą się do niego nowi lokatorzy, a także do przygotowania wszystkich dokumentów niezbędnych do sprzedaży nieruchomości. Czas jaki daje umowa przedwstępna można wykorzystać również na poszukiwania nowego mieszkania po sprzedaży starego.
Umowa przedwstępna – dane jakie muszą się na niej znaleźć
Jak wskazuje art. 389 par. 1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna zawierać niżej wymienione elementy:
data zawarcia umowy
miejsce zawarcia umowy
dane kupującego i sprzedającego
seria i numer dowodów osobistych sprzedającego i kupującego
numery PESEL lub NIP w przypadku firmy
opis przedmiotu sprzedaży, czyli np. w przypadku sprzedaży mieszkania jego adres, metraż i dobrze jeżeli będzie też numer księgi wieczystej
cena sprzedawanego przedmiotu, która nie może się zmienić nawet jeżeli zmieni się sytuacja na rynku
sposób i termin zapłaty, należy podać numer konta, jeżeli wpłata ma być dokonana za pomocą przelewu
kwota zadatku lub zaliczki
wskazanie daty, do której umowa będzie obowiązywała. Można wskazać konkretną datę podpisania umowy przyrzeczonej lub określić ramy czasowe, jak np. „do 45 dni od uzyskania decyzji kredytowej”
podpisy stron.
Dodatkowo na umowie powinien znaleźć się zapis wskazujący konsekwencje jakie grożą za zerwanie umowy. Najczęściej dotyczą one utraty zadatku przez kupującego lub wypłaty zadatku w podwójnej wysokości przez sprzedającego w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna – zadatek, zaliczka
„Zadatek” i „zaliczka” to dwa różne pojęcia.
Zadatek - regulacje dotyczące zadatku znajdują się w art. 394 Kodeksu cywilnego. W przypadku niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej, zadatek nie jest zwracany. Jednym z powodów niedotrzymania umowy może być np. nieotrzymanie kredytu przez kupującego nieruchomość. Zadatek może zostać zwrócony, jeżeli do rozwiązania umowy dojdzie za zgodą obu stron lub finalizacja transakcji nie będzie możliwa z uwagi na okoliczności, na które strony umowy nie mają wpływu. Umowa przedwstępna powinna zawierać zapis określający wysokość zadatku. Najczęściej stanowi on 10% od wartości zakupu. Jeżeli umowa zostanie sfinalizowana, to kwota wpłaconego zadatku odejmowana jest od całej kwoty.
Zaliczka –pojęcie zaliczki nie zostało wprost zdefiniowane w przepisach. Jednak w pewnym sensie odnosi się do niej art. 743 Kodeksu cywilnego. Zaliczka funkcjonuje na podstawie ogólnych zasad prawa zobowiązań. Jest częścią świadczenia, które w przypadku niewykonania umowy podlega zwrotowi. Z uwagi na mniejszy stopień zabezpieczenia jest rzadziej wybierana. Jeżeli umowa zostanie zerwana, to niezależnie od przyczyny sprzedający zobowiązany jest ją zwrócić kupującemu.
W związku z powyższym wydaje się, że zadatek jest lepszym rozwiązaniem w przypadku umów obciążonych wysokim ryzykiem niedotrzymania umowy. Z jednej strony zabezpiecza interesy strony, która świadomie ją podpisała i ściśle przestrzega postanowień w niej zawartych, a jednocześnie dyscyplinuje i obejmuje sankcją drugą stronę, która w świadomy sposób z różnych powodów dąży do rozwiązania umowy. Zadatek stosuje się najczęściej przy umowach sprzedaży nieruchomości, przy umowach dotyczących rezerwacji, różnych kontraktach, gdzie ryzyko straty czasu i środków finansowych jest duże, a na które sprzedający nie może sobie pozwolić.
Zaliczka najczęściej wybierana jest wszędzie tam gdzie strony ufają sobie, a umowa jest im potrzebna tylko do udokumentowania transakcji, dlatego najlepiej sprawdza się przy mniejszych zamówieniach, gdzie ryzyko niewykonania umowy lub dostawy jest niskie, a skutki z tym związane można łatwo odwrócić.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna zawierana jest pomiędzy stronami transakcji i wiąże je od momentu uzgadniania warunków w umowie przedwstępnej aż do chwili podpisania umowy finalnej. Stanowi zabezpieczenie roszczeń obu stron w przypadku gdyby jedna z nich chciała wycofać się lub zmienić uzgodnione warunki.
