Definicja spółki nieruchomościowej znajduje się w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych CIT oraz podatku dochodowym od osób fizycznych PIT i obowiązuje od 1 stycznia 2021 roku. Spółka nieruchomościowa jest podmiotem, w którym 50% wartości rynkowej aktywów stanowiły nieruchomości położone na terytorium RP lub prawa do tych nieruchomości w dowolnym okresie 12 miesięcy następujących bezpośrednio po sobie.
Spółka nieruchomościowa ma obowiązek sporządzania bilansu zgodnie z przepisami o rachunkowości, gdzie:
podmioty rozpoczynające działalność - bezpośrednio lub pośrednio, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości przy założeniu, że wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł lub równowartość tej kwoty określonej wg kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego, na pierwszy dzień roku podatkowego lub jeżeli spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego, to na pierwszy dzień roku obrotowego
podmioty inne niż te określone w lit. a - bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości przy założeniu, że wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł lub równowartość tej kwoty określonej wg kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio dany rok podatkowy albo rok obrotowy, a także w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy lub rok obrotowy, przychody podatkowe, a w przypadku kiedy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego, to przychody ujęte w wyniku finansowym netto z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, dla których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły przynajmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych lub przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.
Dana spółka może być uznana za spółkę nieruchomościową wtedy kiedy powyższe warunki zostaną spełnione łącznie.
Obowiązki spółki nieruchomościowej w zakresie przekazywania informacji do Szefa KAS
Zgodnie z art. 27 ust. 1e o CIT, spółki nieruchomościowe oraz podatnicy, którzy posiadają w spółce bezpośrednio lub pośrednio akcje, które dają im przynajmniej 5% prawa głosu w spółce lub ogół praw i obowiązków daje im przynajmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną bądź przynajmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa bądź praw o podobnym charakterze, mają obowiązek przesyłania do Szefa KAS informacji o:
podmiotach, które posiadają bezpośrednio lub pośrednio w danej spółce nieruchomościowej udziały, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze razem z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – informacje przekazywane przez spółki nieruchomościowe
liczbie posiadanych bezpośrednio lub pośrednio w danej spółce nieruchomościowej udziałów, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – informacje przekazywane przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych –stan na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a jeżeli spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego, to na ostatni dzień jej roku obrotowego;
Informacje powinny być przekazane w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej. Jeżeli spółka nie jest podatnikiem podatku dochodowego, to do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej w formie elektronicznej.
Podatki w spółce nieruchomościowej
W przypadku kiedy udziały, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, to spółka nieruchomościowa ma obowiązek zapłacić zaliczkę na podatek od uzyskanego dochodu w wysokości 19% na rachunek właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód pod warunkiem, że:
stroną, która dokonuje zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Polski lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium RP
przedmiotem transakcji zbycia są udziały przynajmniej 5% praw głosu w spółce lub ogół praw i obowiązków, który daje co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną lub przynajmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej.
Takie same regulacje dotyczą również transakcji w ilości większej niż jedna dokonywanych przez jeden podmiot, które odnoszą się do zbycia udziałów, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej w nieprzekraczalnym okresie 12 miesięcy licząc od ostatniego dnia miesiąca, w którym miało miejsce pierwsze zbycie o ile zostały spełnione warunki określone w przepisie. W tej sytuacji spółka nieruchomościowa powinna wpłacić zaliczkę na podatek dochodowy w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym suma głosów w spółce po zbyciu udziałów lub ogółu praw i obowiązków dających prawa do udziału w zyskach w spółce niebędącej osobą prawną bądź tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w okresie do 12 miesięcy wyniosła przynajmniej 5%. Jeżeli spółka nieruchomościowa nie posiada informacji o kwocie transakcji zbycia, to zaliczka na podatek dochodowy zostaje ustalona na 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze. Obowiązkiem podatnika jest przekazanie kwoty zaliczki na podatek jeszcze przed obowiązującym terminem wskazanym w ustawie. W tym samym terminie, co dokonanie wpłaty, płatnik powinien przesłać do podatnika informację o wpłaconej zaliczce na podatek zgodnie z ustalonym wzorem.
Spółka nieruchomościowa pomimo zbycia udziałów jest jedynie przedmiotem, a nie stroną transakcji zbycia. Jednak w niektórych okolicznościach ciąży na niej obowiązek zapłaty podatku. Taką okolicznością jest zbycie udziałów przez nierezydenta oraz takich, które dają przynajmniej 5% praw głosu w spółce lub ogółu praw i obowiązków dających przynajmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną lub przynajmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce.
PRZYKŁAD Polska spółka posiada grunt na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nabyła go w 2008 roku w celu inwestycyjnym. Wiąże się to z uzyskaniem odpowiednich pozwoleń pod zabudowę. W związku z tym spółka rozpoczęła starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazana nieruchomość jest jedyną jaką spółka posiada w Polsce. Poza tym prowadzi ona działalność w ograniczonym zakresie i nie osiąga przychodów w zakresie podatku z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu oraz innych umów mających podobny charakter, ani z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, a także z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych. Spółka posiada jednego udziałowca z Niemiec. Podmiot ten nie ma zarządu ani zakładu na terenie Polski. Spółka ma w planie sprzedaż 100% udziałów. Dana nieruchomość stanowi i będzie nadal stanowić na ostatni dzień miesiąca i roku poprzedzającego odpowiednio miesiąc i rok, w którym będzie miało miejsce zbycie udziałów spółki bezpośrednio ponad 50% wartości bilansowej aktywów podmiotu wnioskującego. Wartość bilansowa nieruchomości na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym będzie miała miejsce sprzedaż udziałów wnioskodawcy nie będzie przekraczać 10 000 000 zł. W opisanym przypadku polski podatnik nie jest spółką nieruchomościową, ponieważ nie spełnia wszystkich wymaganych warunków, a jedynie część z nich.
