Flipping nieruchomości – jak rozliczyć podatek?

Flipping nieruchomości to rodzaj inwestowania, który z roku na rok staje się coraz popularniejszą formą powiększania kapitału. Wśród wielu niewątpliwych korzyści nie można zapomnieć o jednym z obowiązków, a mianowicie konieczności uregulowania podatku od dochodów osiąganych w ten sposób. Wszystkie kwestie związane ze flippingiem nieruchomości zostaną omówione poniżej.

Flipping nieruchomości – co to takiego?

Flipping mieszkań to jeden z dostępnych sposobów inwestowania na rynku nieruchomości. Polega na nabyciu mieszkań (dostępnych w korzystnej cenie), następnie ich renowacji, która skutecznie podnosi wartość nieruchomości, a następnie ponownemu wprowadzeniu na rynek, ale w znacznie wyższej cenie, co oznacza zysk dla inwestora.

Przedstawiana strategia inwestycyjna umożliwia spory zarobek w krótkim czasie, oczywiście z tego względu występuje też stosunkowo duże ryzyko. Inwestor musi być zaangażowany, gdyż flipping wymaga sporych nakładów pracy. Zakupiona nieruchomość musi zostać wyremontowana w jak najszybszym czasie, sprzedaż również musi nastąpić tak szybko, jak to tylko możliwe. Osiągnięty zysk zostaje pomniejszony o zobowiązanie podatkowe, koszty kredytu, który trzeba uzyskać w celu zakupu nieruchomości, opłaty za media i inne.

Wady i zalety flippingu

W ostatnich latach flipping mieszkań zyskał na popularności, jednak możliwość szybkiego zarobku wiąże się ze sporym ryzykiem. Wymagane jest uzyskanie wiedzy o sytuacji na rynku, doświadczenie, a także zaangażowanie i poświęcony czas.

Korzyści flippingu nieruchomości:

• zysk — średnio ze sprzedaży jednego mieszkania można uzyskać nawet 30 000 zł (takie informacje podano w Wielkiej Ankiecie Flippingu z 2021 roku),
• uzyskanie doświadczenia — aby flipping mieszkań okazał się skutecznym sposobem na zarobek, wymagane jest uzyskanie potrzebnych umiejętności, wiedzy o trendach panujących na rynku, chłodnego myślenia itd. Uzyskane doświadczenie pozwoli nie tylko na osiąganie wyższych zarobków, ale będzie miało korzystny wpływ na podejmowane decyzje finansowe oraz inwestycyjne,
• dywersyfikacja portfela inwestycyjnego — instrumenty finansowe i aktywa stanowią podstawę do stworzenia stabilnego portfela inwestycyjnego, gwarantującego wysokie zarobki.

Wady flippingu nieruchomości:

• konieczność wykonania remontu zniszczonych nieruchomości — nabywając mieszkanie w korzystnej cenie, trzeba liczyć się z występowaniem w nim wad, które utrudnią remont mieszkania. Brak doświadczenia może przyczynić się do podejmowania niewłaściwych decyzji, przez co remont pochłania sporą część oszczędności i zarobek zostaje zmniejszony,
• konieczne jest strategiczne podejście — tylko maksymalne ograniczenie kosztów umożliwi osiągnięcie wysokiego zarobku, co nie zawsze jest łatwe. Często trzeba podejmować decyzję pod wpływem chwili. Kluczowe znaczenie dla inwestora ma dobry plan, a także umiejętność improwizacji,
• zmienny czas sprzedaży — specyfiką flippingu jest jak najszybsze zbycie nieruchomości, która została wyremontowana. To skuteczny sposób, aby uzyskać oczekiwany zarobek. Tutaj problemem może okazać się zmienność i dynamiczność, jakie panują na rynku nieruchomości. Inwestorzy cały czas muszą trzymać rękę na pulsie, często podejmują decyzję pod presją. Jedna niewłaściwa decyzja i zysk staje się o wiele niższy,
• nieplanowane koszty — nawet po wypracowaniu strategii, wdrożeniu planu działania oraz uzyskaniu wymaganego budżetu nikt nie jest w stanie całkowicie zaplanować przebiegu flippingu. W praktyce oznacza to wystąpienie dodatkowych wydatków, skutecznie pomniejszających zarobek.

W jaki sposób rozliczyć flipping nieruchomości?

Inwestor musi pamiętać, że decydując się na flipping mieszkań, musi uregulować podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości.

Art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości bądź ich części razem z udziałem w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź użytkowego, a także prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• innych rzeczy, w następujących sytuacjach:

- odpłatne zbycie nie odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i miało miejsce w sytuacji odpłatnego zbycia nieruchomości oraz praw majątkowych wskazanych w powyższych przypadkach — zanim upłynie pięcioletni okres, liczony od końca roku kalendarzowego przy nabyciu bądź wybudowaniu nieruchomości, a dla innych rzeczy — zanim minie pół roku, liczone od końca miesiąca, kiedy doszło do nabycia,

- dla zamiany podane okresy dotyczą wszystkich osób odpowiadających za zamianę.

Każdy, kto zajmuje się sprzedażą nieruchomości, a następnie podejmuje decyzję o nabyciu następnej, dedykowanej do własnych celów mieszkaniowych podlega obowiązkowi rozliczenia się z urzędem skarbowym. Osiągane dochody, przychody, koszty uzyskania przychodów, a także odpisy amortyzacyjne muszą zostać wprowadzone do formularza PIT-39. Obowiązująca stawka podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości to 19% (według opodatkowania liniowego).

Ustawodawca zezwala na regulowanie zobowiązania na zasadach ogólnych, czyli z wykorzystaniem skali podatkowej. W sytuacji, gdy osiągane przychody nie są wyższe od wskazanego przez ustawodawcę progu podatkowego (w 2023 roku 120 000 zł), można zastosować 12% podatku. W momencie przekroczenia progu trzeba zastosować opodatkowanie w wysokości 32%.

Czy można uniknąć obowiązku uregulowania podatku od sprzedaży nieruchomości?

Jeżeli ma miejsce sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, istnieje możliwość uniknięcia obowiązku uregulowania podatku od sprzedaży nieruchomości. Szczegółowe informacje na ten temat znajdują się w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W przepisach mowa także o zmienności cen rynkowych i przewidywanych rozbieżności z informacjami występującymi w dokumentacji (chodzi na przykład o akt notarialny) a stanem faktycznym. Art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że przychodem na przykład z odpłatnego zbycia nieruchomości bądź praw majątkowych jest ich wartość podana w cenie wyznaczonej w umowie, po odjęciu kosztów odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy cena, bez konkretnej przyczyny, różni się zdecydowanie od wartości rynkowej tych rzeczy bądź praw, przychód jest wyznaczany przez organ podatkowy albo organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. W takim przypadku pod uwagę bierze się opinię biegłych, którzy zostali powołani do rozpatrzenia tej sprawy. Gdy tak wyznaczona wartość różni się minimum o 33% wartości wyrażonej w cenie, na zbywcę nałożony zostaje obowiązek uregulowania kosztów poniesionych na opinię biegłego albo biegłych.

Ulga mieszkaniowa

Ważną rolę odgrywają także zapisy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wydatki ponoszone na wskazane cele mogą dotyczyć:

• kosztów związanych z nabyciem budynku mieszkalnego, jego części bądź udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu bądź udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• kosztów nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• zakupu gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego […],
• budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy bądź remontu własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub adaptacji na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Art. 21 ust 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje:

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie podatkowe, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Flipping nieruchomości — kilka słów podsumowania

Flipping nieruchomości może być bardzo korzystny, pod warunkiem że inwestor stworzy dobry plan, opracuje właściwą strategię i będzie miał wymaganą wiedzę o rynku. Nie można zapomnieć o regulacjach podatkowych, które wskazują, jaką część osiąganych przychodów trzeba wpłacić do kasy państwa.

Data publikacji: 2023-07-27, autor: FakturaXL