Fundacja rodzinna jako narzędzie sukcesyjne zyskuje na popularności, szczególnie wśród przedsiębiorców, którzy chcą zachować ciągłość prowadzonego majątku, chronić go przed podziałem i zoptymalizować podatki. Jedną z największych korzyści, które wynikają z jej utworzenia, jest zwolnienie z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). Jednak interpretacja zakresu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej od początku budziła kontrowersje – zwłaszcza w kontekście wynajmu nieruchomości. Szczególne wątpliwości dotyczyły formy najmu krótkoterminowego.
Przez lata organy podatkowe utrzymywały restrykcyjne podejście, sugerując, że fundacja rodzinna może prowadzić wyłącznie najem długoterminowy, natomiast krótkoterminowe udostępnianie nieruchomości miało być uznawane za działalność gospodarczą wykraczającą poza dozwolony zakres. Dla fundatorów oznaczało to zagrożenie zastosowaniem sankcyjnej 25% stawki CIT. Dziś jednak sytuacja uległa diametralnej zmianie. Przełomowe wyroki sądów administracyjnych w 2025 roku otworzyły nowy rozdział dla fundacji rodzinnych.Ramy prawne – co przewiduje ustawa?
Zgodnie z ustawą o fundacji rodzinnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 326), fundacja może korzystać ze zwolnienia z CIT pod warunkiem, że nie prowadzi działalności gospodarczej poza dozwolonym zakresem. Artykuł 5 ust. 1 ustawy wskazuje, że dopuszczalne jest m.in. odpłatne udostępnianie mienia, w tym najem lub dzierżawa nieruchomości. Wydawałoby się zatem, że sprawa jest jasna – jednak różnica interpretacyjna powstała na tle rodzaju najmu.
Organy podatkowe zaczęły dzielić najem na „klasyczny” (długoterminowy) i „biznesowy” (krótkoterminowy), twierdząc, że ten drugi jest bardziej zbliżony do działalności hotelarskiej niż do pasywnego zarządzania majątkiem.Spór o definicję najmu krótkoterminowego
Krajowa Administracja Skarbowa, poprzez interpretacje indywidualne, przyjmowała wąskie podejście. W ocenie fiskusa, najem krótkoterminowy charakteryzuje się częstą rotacją najemców, brakiem formalizacji umowy oraz świadczeniem dodatkowych usług – co rzekomo przemawiało za traktowaniem go jako działalność operacyjna, a nie majątkowa. Na tej podstawie dochody z takiej formy wynajmu były klasyfikowane jako wykraczające poza działalność dopuszczoną dla fundacji, co skutkowało opodatkowaniem według 25% stawki CIT.
To stanowisko budziło uzasadnione wątpliwości. Ustawodawca nie wprowadził w przepisach żadnego rozróżnienia między wynajmem krótkoterminowym a długoterminowym. Brak również definicji długości „dozwolonego” okresu najmu w kontekście fundacji. Mimo to, przez wiele miesięcy interpretacje podatkowe konsekwentnie wskazywały na niekorzystną dla podatników wykładnię.Przełom w orzecznictwie – linia sądowa 2025
W marcu 2025 roku zapadły trzy ważne orzeczenia Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: we Wrocławiu (I SA/Wr 807/24), w Gdańsku (I SA/Gd 219/24) oraz w ramach interpretacji indywidualnej (0111-KDIB1-2.4010.148.2025.2.MK). Wszystkie trzy sądy orzekły, że najem krótkoterminowy prowadzony przez fundację rodzinną nie stanowi działalności wykraczającej poza dopuszczalny ustawowo zakres.
W uzasadnieniu podkreślono, że:- przepisy nie różnicują formy najmu w zależności od długości trwania umowy,
- brak jest podstaw do uznania, że rotacja najemców wpływa na zmianę charakteru udostępniania mienia,
- nawet jeśli najem krótkoterminowy nie mieści się w klasycznym rozumieniu „najem”, to nadal jest objęty szerszą kategorią „odpłatnego udostępniania mienia”.
Praktyczne znaczenie dla fundatorów
Dla osób, które już posiadają fundację rodzinną, orzeczenia te oznaczają realne rozszerzenie katalogu dozwolonych działań – również o najem krótkoterminowy, np. wakacyjnych apartamentów, domków rekreacyjnych czy nieruchomości pod wynajem okazjonalny. Co istotne, wynajem ten – jeżeli prowadzony jest na rzecz podmiotów niepowiązanych – korzysta z pełnego zwolnienia z CIT (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT).
W praktyce oznacza to, że fundacja:- nie zapłaci 25% podatku od dochodu z najmu krótkoterminowego,
- nie musi obawiać się przekroczenia dozwolonego zakresu działalności,
- może w sposób elastyczny zarządzać majątkiem nieruchomościowym,
- nadal spełnia warunki do korzystania z preferencji podatkowych.
Ostrożność nadal wskazana – nieprawomocność wyroków
Choć wyroki są jednoznacznie korzystne dla podatników, należy zaznaczyć, że mają one charakter nieprawomocny. Dyrektor KIS może – i zapewne złoży – skargi kasacyjne do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Do czasu ich ostatecznego rozstrzygnięcia, praktyka organów podatkowych może pozostawać niezmieniona.
Dla fundatorów oznacza to, że decydując się na wynajem krótkoterminowy, warto zabezpieczyć się poprzez uzyskanie własnej interpretacji indywidualnej lub skorzystanie z modelu pośredniego – na przykład oddając nieruchomość w długoterminowy najem profesjonalnemu operatorowi, który będzie świadczył usługi krótkoterminowe we własnym imieniu.Alternatywa - współpraca z operatorem
Jeżeli pojawia się ryzyko związane z interpretacją długości najmu, fundacja może zawrzeć umowę najmu długoterminowego z zewnętrznym operatorem (np. firmą zarządzającą apartamentami), który sam będzie świadczył usługę zakwaterowania na rzecz klientów końcowych. W takiej konstrukcji to nie fundacja, lecz operator odpowiada za działalność operacyjną, a fundacja osiąga stabilny dochód z tytułu dzierżawy lub najmu – w pełni zwolniony z CIT.Podsumowanie
Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych wprowadza długo wyczekiwany przełom w interpretacji przepisów dotyczących fundacji rodzinnych. Daje to nowe możliwości zarządzania majątkiem i osiągania przychodów z nieruchomości – zarówno w formie najmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego.
Choć wyroki nie mają jeszcze charakteru ostatecznego, stanowią silny sygnał dla organów podatkowych i zapowiadają możliwą zmianę kierunku interpretacyjnego. Dla fundatorów i doradców oznacza to otwarcie nowej przestrzeni do optymalizacji działalności fundacji, planowania sukcesji oraz wykorzystania nieruchomości jako aktywów generujących stabilne, pasywne przychody – bez ryzyka sankcji podatkowych.
Warto przy tym pamiętać, że każda fundacja rodzinna funkcjonuje w indywidualnym kontekście – dlatego każdorazowo wskazane jest skonsultowanie planowanych działań z doradcą podatkowym lub prawnym. W dynamicznym otoczeniu regulacyjnym profesjonalne wsparcie pozwala nie tylko zminimalizować ryzyko, ale również w pełni wykorzystać potencjał nowych możliwości.
Data publikacji: 2025-08-18, autor: FakturaXL
