Sprzedaż nieruchomości jako firma, jak rozliczyć?

Zbycie nieruchomości firmowej to nie tylko kwestia znalezienia nabywcy i podpisania aktu notarialnego. W rzeczywistości to proces wieloetapowy, który wymaga od przedsiębiorcy przygotowania zarówno pod względem prawnym, jak i podatkowym. Nieprzestrzeganie przepisów może skutkować kosztownymi konsekwencjami – zarówno w postaci sankcji fiskalnych, jak i odpowiedzialności cywilnej. Jak rozliczać sprzedaż nieruchomości przez firmę?

Kiedy nieruchomość ma charakter firmowy?

Nie każda nieruchomość posiadana przez przedsiębiorcę automatycznie zyskuje miano „firmowej”. Decydujące znaczenie ma sposób jej wykorzystywania – powinna być związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Może to być siedziba, magazyn, lokal pod wynajem komercyjny, a także nieruchomość nabyta w celu dalszej odsprzedaży.

Oprócz funkcji użytkowej, konieczne jest posiadanie tytułu prawnego: prawa własności, użytkowania wieczystego, prawa spółdzielczego, najmu, dzierżawy czy użyczenia. Kluczowe jest również odpowiednie ujęcie nieruchomości w ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa.

Obowiązki informacyjne wobec kupującego

Transakcja sprzedaży nieruchomości firmowej wiąże się z obowiązkiem ujawnienia jej stanu prawnego i fizycznego; kupujący musi zostać poinformowany m.in. o:

• prawie własności lub użytkowania wieczystego,
• obciążeniach hipotecznych,
• ustanowionych służebnościach,
• istniejących umowach najmu i dzierżawy,
• toczących się postępowaniach administracyjnych lub sądowych.

Niedopełnienie tych obowiązków może skutkować odpowiedzialnością z tytułu rękojmi – nawet do pięciu lat po dokonaniu transakcji. Dotyczy to także wad fizycznych: stanu technicznego, konieczności remontów, zanieczyszczeń gruntu czy też ukrytych uszkodzeń budynków.

Dokumenty niezbędne do sprzedaży

W celu sfinalizowania sprzedaży należy przygotować szereg dokumentów, bez których notariusz nie sporządzi aktu notarialnego; wśród nich znajdują się:

• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• wypis z ewidencji gruntów i mapa ewidencyjna,
• decyzja o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP),
• świadectwo charakterystyki energetycznej,
• dokumentacja techniczna budynku,
• zaświadczenia o braku zaległości podatkowych i opłat za media.

Warto również sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, który dokumentuje stan nieruchomości na dzień przekazania i chroni strony przed późniejszymi sporami.

Forma sprzedaży i znaczenie aktu notarialnego

Zbycie nieruchomości firmowej wymaga formy aktu notarialnego. Umowa zawarta w innej formie będzie nieważna. Choć umowa przedwstępna nie musi być zawarta u notariusza, jej notarialna forma daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Po podpisaniu aktu niezbędne jest fizyczne przekazanie nieruchomości – wraz z kluczami i dokumentacją techniczną. Wszystko powinno być udokumentowane w protokole.

Rozliczenie podatku dochodowego

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej środek trwały generuje przychód, który należy rozliczyć w ramach podatku dochodowego. Sposób rozliczenia zależy od formy prowadzenia działalności:

W jednoosobowej działalności gospodarczej (PIT) przedsiębiorca opodatkowuje dochód według wybranej formy, czyli skali podatkowej (12% i 32%) lub podatku liniowego (19%). Dochodem jest różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży a wartością początkową pomniejszoną o dokonane odpisy amortyzacyjne.

Warto pamiętać o dodatkowych obciążeniach, takich jak składka zdrowotna (4,9% lub 9%), zależna od formy opodatkowania oraz daninie solidarnościowej (4% od dochodu powyżej 1 mln zł rocznie).

Dla spółek kapitałowych i osobowych (CIT) stawka podatku dochodowego od osób prawnych to 19% podstawy opodatkowania (stawka podstawowa) albo 9% – dla tzw. małych podatników, których przychody nie przekroczyły 2 mln euro w poprzednim roku.

Ciekawym rozwiązaniem może być wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości wynosi 10%, liczona od przychodu, bez możliwości odliczania kosztów.

Ta forma opodatkowania może być szczególnie korzystna przy znacznych różnicach między ceną zakupu a sprzedaży. Przedsiębiorca nie płaci wtedy daniny solidarnościowej, a składka zdrowotna jest symboliczna.

PRZYKŁAD 1
Sprzedaż nieruchomości za 4 mln zł po wcześniejszym zakupie i budowie za 1 mln zł może generować:

• 19% podatku liniowego – ok. 663 tys. zł + składki,
• skalę podatkową – ponad 1,4 mln zł obciążeń,
• ryczałt – tylko 400 tys. zł podatku + minimalna składka zdrowotna.

VAT przy sprzedaży nieruchomości firmowej

Podatek VAT może mieć różną stawkę w zależności od rodzaju nieruchomości:

• 8% – lokale mieszkalne do określonej powierzchni,
• 23% – nieruchomości komercyjne,
• zwolnienie – jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły 2 lata i przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Warto ustalić z doradcą podatkowym, czy transakcja podlega VAT, i jak ją udokumentować.

Planowanie i optymalizacja podatkowa

Planowanie i optymalizacja podatkowa to kluczowy element w procesie sprzedaży nieruchomości firmowej. W zależności od sytuacji przedsiębiorcy możliwe są różne legalne strategie, które pozwalają znacząco obniżyć obciążenia fiskalne związane z transakcją. Jednym z najczęstszych rozwiązań jest zmiana formy opodatkowania – na przykład przejście na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Taka zmiana jest możliwa zazwyczaj od początku nowego roku podatkowego i wymaga wcześniejszego zgłoszenia w CEIDG. Kolejną metodą jest podział działalności, czyli rozdzielenie działalności operacyjnej i nieruchomościowej na dwa odrębne podmioty, co umożliwia bardziej elastyczne zarządzanie opodatkowaniem każdej z nich.

Innym sposobem może być przekształcenie struktury prawnej przedsiębiorstwa, np. poprzez wniesienie nieruchomości jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa do spółki jawnej. Takie działanie otwiera drogę do zastosowania ryczałtu, nawet jeśli pierwotna forma działalności nie dawała takiej możliwości. Istnieje także konieczność czujności w przypadku działań zbliżonych do deweloperskich – np. dzielenia działek, uzbrajania ich i aktywnego marketingu – ponieważ mogą one zostać uznane za działalność gospodarczą, co wiąże się z wyższym opodatkowaniem według skali podatkowej i dodatkowymi składkami.

Wybór odpowiedniej strategii wymaga każdorazowo analizy indywidualnego przypadku oraz konsultacji z doradcą podatkowym. Często nawet niewielkie różnice w sposobie działania mogą mieć ogromne znaczenie dla ostatecznych rozliczeń z fiskusem. Odpowiednie zaplanowanie transakcji jeszcze przed sprzedażą pozwala nie tylko uniknąć ryzyka podatkowego, ale także zwiększyć efektywność finansową całego przedsięwzięcia.

Czy optymalizacja może zostać zakwestionowana?

Optymalizacja podatkowa, o ile opiera się na zgodnych z prawem działaniach, nie powinna być kwestionowana przez organy podatkowe. Wybór legalnej formy opodatkowania, przewidzianej w przepisach prawa, nie stanowi unikania opodatkowania – nawet jeśli skutkuje niższym zobowiązaniem podatkowym. Organy skarbowe nie mają podstaw do zakwestionowania takiej decyzji, o ile nie występują przesłanki działania pozornego, sztucznego lub sprzecznego z ustawą.

Warto jednak pamiętać, że bardziej złożone operacje – takie jak przekształcenia spółek, podziały działalności czy aporty nieruchomości – mogą w niektórych przypadkach podlegać obowiązkowi raportowania jako schemat podatkowy (MDR). Nie oznacza to, że są nielegalne, ale wymagają większej ostrożności i staranności przy dokumentowaniu ich celu i ekonomicznego uzasadnienia. Konsultacja z doradcą podatkowym pozwala nie tylko na dobór optymalnego rozwiązania, ale również na właściwe zabezpieczenie formalne planowanych działań. Dobrze zaprojektowana optymalizacja jest w pełni legalna i może przynieść realne korzyści bez ryzyka sporów z fiskusem.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę to złożony proces, który wymaga staranności zarówno pod względem formalnym, jak i podatkowym. Właściwe rozliczenie zależy od wielu czynników – formy prawnej działalności, historii amortyzacji, przeznaczenia nieruchomości oraz wybranej formy opodatkowania.

Nieoceniona może być pomoc specjalisty, który nie tylko wskaże prawidłowy sposób rozliczenia, ale też doradzi najkorzystniejsze rozwiązanie – zarówno z punktu widzenia prawa, jak i interesu finansowego przedsiębiorcy.

Data publikacji: 2025-08-16, autor: FakturaXL