Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

Strony podpisujące umowę najmu, czyli wynajmujący oraz najemca mają możliwość ją wypowiedzieć. Oczywiście pod warunkiem, że zaistnieją konkretne przesłanki, mogą to zrobić nawet bez obowiązkowego okresu wypowiedzenia. W takiej sytuacji umowa jest rozwiązywana w trybie natychmiastowym. Celem niniejszej publikacji jest przedstawienie informacji dotyczących wypowiadania umowy najmu mieszkania albo innej nieruchomości.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Umowa najmu zawarta na czas określony charakteryzuje się zapisem informującym, do kiedy obowiązuje i kiedy zakończy się najem. W umowie nie zawsze wprowadzona jest informacja dotyczące sposobu rozwiązywania stosunku najmu przed wyznaczonym terminem. Do wcześniejszego rozwiązania umowy może dojść za porozumieniem stron – to jedyne rozwiązanie. Takie działanie jest konieczne na przykład w sytuacji, gdy wynajmujący znajdzie innego lokatora.

Należy mieć świadomość, iż wynajmujący nie ma obowiązku zgodzić się na prośbę najemcy i opuścić lokalu przed wyznaczonym terminem. Jeżeli taka sytuacja jest konieczna i obie strony wyrażą zgodę, trzeba w pierwszej kolejności przygotować wypowiedzenie umowy i dostarczyć drugiej stronie w celu złożenia podpisu. W dalszej kolejności trzeba zawrzeć umowę z kolejnym najemcą. Nie wystarczy przygotować aneksu do umowy, takie działanie ma miejsce, gdy strony umowy pozostają takie same, a zmianie podlegają jedynie wybrane zapisy.

Kiedy umowa zostanie wypowiedziana przez najemcę, wynajmujący ma możliwość zatrzymać kaucję, gdyż najemca nie wywiązał się z warunków umowy.

Gdy stroną składającą wypowiedzenie jest wynajmujący, najemca nie musi godzić się na proponowane warunki i zawsze przysługuje mu zwrot kaucji.

Umowa najmu na czas nieokreślony – jak przygotować wypowiedzenie?

Jeżeli umowa została podpisana na czas nieokreślony, warto zawrzeć w niej informacje dotyczące czasu wypowiedzenia. Warto jednak zaznaczyć, że nie jest to wymóg prawny. Przepisy Kodeksu cywilnego wyznaczają kwestie związane z okresami wypowiedzenia, a wynajmujący nie ma obowiązku wpisywać ich do zawieranego kontraktu.

Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że terminy wypowiedzenia umów najmu są uwarunkowane sposobem regulowania płatności czynszu:

• gdy czynsz jest regulowany w okresach przekraczających jeden miesiąc – wypowiedzenie najmu odbywa się najpóźniej na trzy miesiące na koniec kwartału kalendarzowego,
• gdy czynsz jest regulowany miesięcznie – wypowiedzenie składa się na miesiąc wcześniej na zakończenie miesiąca kalendarzowego,
• gdy najem jest dzienny – wypowiedzenie składa się jeden dzień wcześniej.

Jakie informacje muszą znaleźć się w wypowiedzeniu umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu jest ważne, jeżeli występują w nim wymagane informacje i elementy, a wśród nich:

• miejscowość i data przygotowania wypowiedzenia,
• dane osoby, która napisała wypowiedzenie (najemca lub wynajmujący), muszą być one zgodne z informacjami podanymi w oryginalnej umowie,
• dane drugiej strony umowy (osoby, która otrzymała wypowiedzenie), muszą być zgodne z informacjami podanymi w oryginalnej umowie,
• podstawę prawną umożliwiającą wypowiedzenie – np. artykuł z Kodeksu cywilnego bądź opcjonalnie zapis występujący w pierwotnej umowie,
• dane lokalu, którego dotyczy umowa,
• tryb wypowiedzenia umowy jak chociażby ze skutkiem natychmiastowym, z zachowaniem okresu wypowiedzenia i inne,
• termin, od kiedy umowa zostaje wypowiedziana,
• uzasadnienie wypowiedzenia umowy,
• podpis osoby wypowiadającej umowę.

Wymagane jest przygotowanie wypowiedzenia umowy najmu w dwóch egzemplarzach dla każdej ze stron. Z zastrzeżeniem, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego nie ma obowiązku notarialnego poświadczenia wypowiedzenia.

Kiedy można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym?

Kodeks cywilny wskazuje, iż wynajmujący oraz najemca mają prawo wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Najemca ma taką możliwość w sytuacji, kiedy przekazywany lokal ma poważne wady, które warunkują sposób korzystania z nieruchomości (trzeba zastrzec, iż warunkiem jest przemilczenie tych informacji przez najemcę).

Z kolei wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, gdy najemca (zgodnie z art. 667 K.C):

• korzysta z nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem,
• najemca nie dba o nieruchomość, a przez co istnieje ryzyko zniszczenia albo straty,
• wynajmuje nieruchomość lub jej część osobom trzecim, bez uzyskania przyzwolenia wynajmującego, a także niezgodnie z zasadami wyznaczonymi umową,
• nie reguluje wyznaczonej kwoty czynszu – wypowiedzenie następuje po nieuregulowaniu czynszu za dwa pełne okresy płatności.

Jaka jest forma składania wypowiedzenia umowy?

Ustawodawca nie warunkuje, w jakiej formie trzeba przygotować wypowiedzenie umowy najmu. Kluczowe znaczenie odgrywa fakt, że zostanie ono doręczone drugiej stronie. To jeden z warunków uzyskania podpisu najemcy/wynajmującego, który musi znaleźć się na dokumencie (to potwierdzenie odbioru wypowiedzenia).

Jeżeli dostarczenie wypowiedzenia osobiście jest niemożliwe, list polecony z potwierdzeniem odbioru również spełni swoje zadanie.

W jakich sytuacjach wypowiedzenie nie zostanie zaakceptowane?

Nietrudno zauważyć, że przepisy Kodeksu cywilnego zabezpieczają interes lokatorów. W praktyce oznacza to, że wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego nie zawsze jest zgodne z prawem, a nawet jest zabronione.

Art. 667 § 2 K.C. wskazuje, iż wynajmujący ma możliwość wypowiedzieć umowę, pod warunkiem że najemca nie reguluje na czas płatności za wynajem. W takiej sytuacji należy zacząć od przygotowania i dostarczenia wezwania do zapłaty. Kolejnym krokiem jest odczekanie jeszcze jednego miesiąca na zapłacenie zaległych należności. Jeżeli w tym czasie nic się nie zmieni, można dostarczyć wypowiedzenie umowy.

Data publikacji: 2023-08-21, autor: FakturaXL