Kluczowym dokumentem dla wynajmującego i najemcy jest dobrze sporządzona umowa najmu. Tylko taka zapewnia spokój i bezpieczeństwo obu stronom. Ważnym uzupełnieniem każdej umowy najmu lokalu jest protokół zdawczo-odbiorczy, który szczegółowo opisuje daną nieruchomość.

Umowa najmu 

Umowa najmu jest regulowana przez przepisy kodeksu cywilnego. Zawierana jest pomiędzy wynajmującym, a najemcą. W ramach umowy wynajmujący zobowiązuje się do wydania najemcy rzeczy do używania (najczęściej jest to mieszkanie lub lokal użytkowy). W zamian najemca zobowiązuje się płacić wynagrodzenie (czynsz) w określonej wysokości. Umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej. Jeżeli najem jest krótkoterminowy nie trzeba koniecznie sporządzać umowy na piśmie.
Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, nieruchomości, jak również części rzeczy jako całości lub jej części składowe. Z najmu wyłączone są rzeczy zużywalne oraz prawa.

Elementy jakie powinna zawierać umowa najmu

Za prawidłowo sporządzoną umowę najmu uważa się umowę, która zawiera niżej wymienione elementy:
  • miejsce i data zawarcia umowy
  • określenie stron umowy (dane osób zawierających umowę)
  • dokładne określenie przedmiotu najmu (opis, stan prawny, cechy szczególne przedmiotu najmu itp.)
  • wysokość czynszu (ewentualnie inne opłaty, terminy oraz sposoby zapłaty)
  • czas trwania umowy
  • warunki wypowiedzenia umowy
  • prawa i obowiązki stron
  • podpisy stron.
Umowa będzie bardziej dokładna jeżeli zostaną w niej zawarte inne dodatkowe elementy, jak: 
  • wysokość kaucji oraz sposób jej rozliczenia
  • sposób korzystania z przedmiotu umowy
  • zgoda lub nie na dokonywanie wszelkich zmian w wynajmowanym mieszkaniu.
Opcjonalnie mogą się w niej również znaleźć zapisy dotyczące zastosowania kary za ewentualne spóźnienia w zapłacie. 

Wysokość czynszu

Umowa najmu jest umową płatną, dlatego musi się w niej znaleźć informacja o wysokości miesięcznego czynszu. Jeżeli takiej informacji nie ma wtedy zgodnie z prawem taka umowa staje się umową użyczenia, nie najmu. Ważne jest także określenie terminu i sposobu płatności, przykładowo: przelew do 15 dnia każdego miesiąca.

Czas trwania umowy

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony (koniec trwania umowy przypada na dzień wyznaczonego terminu) lub nieoznaczony. W tym przypadku chcąc rozwiązać umowę należy złożyć wypowiedzenie zgodnie z warunkami przyjętymi w umowie. Warunki wypowiedzenia powinny być ściśle określone, co pozwala w pełni zabezpieczyć w tej kwestii zarówno wynajmującego jak i najemcę. Dzięki temu umowa nie może być wypowiedziana z dnia na dzień, a z zachowaniem terminu w niej określonego.

W niektórych sytuacjach, które powinny być zawarte dopuszcza się wypowiedzenie bez zachowania terminu. Do takich sytuacji z pewnością należą zaległości w zapłacie czynszu lub użytkowanie rzeczy w sposób niewłaściwy i niezgodny z ich przeznaczeniem. 

Prawa i obowiązki stron

Ważnym elementem każdej umowy najmu są prawa i obowiązki obu stron najmu. Jakie to będą prawa i obowiązki zależy od samych zainteresowanych. Przykładem po stronie wynajmującego może być obowiązek zapewnienia sprawnego działania instalacji oraz urządzeń związanych z budynkiem. Z kolei obowiązkiem najemcy może być naprawa zniszczeń, które powstały na skutek nieprawidłowego użytkowania niektórych rzeczy.

Dołączenie do umowy protokołu zdawczo-odbiorczego pozwala uniknąć ewentualnych sporów związanych ze stanem technicznym niektórych urządzeń będących na stanie mieszkania, które zgodnie z umową najemca mógł użytkować. Warto też spisać stan licznika elektrycznego, czy opisać w protokole stan mebli znajdujących się na wyposażeniu lokalu.

Data publikacji: 2020-04-17, autor: FakturaXL

ZADAJ PYTANIE DO ARTYKUŁU