Z zasady umowa na wynajem nieruchomości jest umową odpłatną. Wysokość czynszu strony ustalają między sobą. W przepisach brak jest informacji jaka powinna być jego minimalna wartość? Czy możliwe jest wynajęcie nieruchomości za przysłowiową złotówkę i jakie może to mieć skutki dla obu stron umowy?
Umowa najmu jest świadczeniem wzajemnym zawartym pomiędzy wynajmującym, a najemcą. W ramach umowy wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzeczy do używania na czas oznaczony lub czas nieoznaczony. Natomiast najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu kwotę czynszu wskazaną w umowie. Wynajmować można rzeczy ruchome oraz nieruchomości i ich części składowe. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż 1 rok musi zostać zawarta w formie pisemnej. Jeżeli taka forma nie zostanie zachowana, to umowa uważana jest za zawartą na czas nieoznaczony. Powinna zawierać określone elementy. Do podstawowych należą między innymi:
dane stron umowy
okres najmu
określenie przedmiotu najmu
wysokość czynszu najmu.
W umowie można też wskazać wysokość kaucji stanowiącej zabezpieczenie dla wynajmującego. Art. 659 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Jeżeli czynsz nie zostanie ustalony i wskazany w umowie, to taka umowa jest umową użyczenia. W przepisach brak jest wskazania ile powinna wynosić minimalna kwota czynszu przy umowie najmu, dlatego nic nie stoi na przeszkodzie, aby została ustalona nawet na 1 zł za miesiąc. Do takiej wartości należy doliczyć jedynie podatek VAT. Jednak biorąc pod uwagę rynkowe ceny czynszu, to kwota 1 zł może zostać uznana przez organy podatkowe za zbyt niską i zostać podważona przez urząd skarbowy.
Ustawa o PIT – co jest przychodem?
W świetle ustawy o podatku PIT, przychodem mogą być wpływy osiągnięte ze świadczeń nieodpłatnych, jak i wartość otrzymanych świadczeń w naturze oraz innych świadczeń nieodpłatnych. Przychodem jest, więc każda forma pieniężna i niepieniężna również nieodpłatne świadczenia, które podatnik otrzymał oraz każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby. Są nim również wszystkie zdarzenia prawne i gospodarcze skutkujące nieodpłatnym przysporzeniem majątku innej osobie o konkretnym wymiarze finansowym.
Wartość pieniężna innych nieodpłatnych świadczeń ustalana jest w następujący sposób:
według cen zakupu – dotyczy zakupionych usług
według równowartości czynszu jaki należałoby zapłacić w przypadku zawarcia umowy najmu danego lokalu lub budynku – dotyczy udostępnienia lokalu lub budynku
według cen stosowanych w stosunku do innych odbiorców – usługi wchodzące w skład działalności gospodarczej osoby dokonującej świadczenie
według cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy bądź praw tego samego rodzaju i gatunku uwzględniając ich stan i stopień zużycia, a także czas i miejsce udostępnienia – pozostałe przypadki.
Powyższe wynika z art. 11 ust. 2a ustawy o PIT. Z kolei art. 11ust. 2b ustawy o PIT wskazuje, że świadczenia będące częściowo odpłatne stanowią dla podatnika przychód wynikający z różnicy pomiędzy wartością tych świadczeń, która ustalana jest zgodnie z zasadami określonymi w art. 11 ust. 2 lub 2a ustawy o PIT, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
Wynajem nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa – przychód dla wynajmującego
Dla osoby fizycznej źródłem jej przychodu może stanowić:
najem, podnajem
dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze lub na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Tak stanowi art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wymienione przychody zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5% lub w przypadku przekroczenia rocznego przychodu 100 000 zł w stawce 12,5%. Ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych opodatkowane są zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku:
otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w danym roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, na które wskazuje art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Przepis odnosi się do przychodów uzyskanych w rzeczywistości. Nie należy brać pod uwagę przychodów należnych bądź hipotetycznych, które nie zostały otrzymane. Bez znaczenia jest też kwota przychodu i fakt czy odpowiada ona podobnym wartościom rynkowym.
W związku z powyższym, w świetle podatku PIT, przychód dla osoby fizycznej za najem prywatny będzie stanowić kwota, którą faktycznie on otrzymał. Jeżeli więc kwota czynszu została ustalona w kwocie symbolicznej złotówki, to będzie ona dla wynajmującego przychodem podatkowym.
Wynajem nieruchomości po cenie niższej od rynkowej – konsekwencje dla najemcy
Najemca osiąga przychód pochodzący ze świadczeń częściowo odpłatnych przynależący do przychodów z innych źródeł objętych opodatkowaniem skalą podatkową. Takie przychody należy wykazać w zeznaniu rocznym PIT-36 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po danym roku podatkowym. Przychód ze świadczeń częściowo odpłatnych może powstać również u najemcy prowadzącego działalność gospodarczą. Mówi o tym art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o PIT. Taki przychód opodatkowany jest zgodnie z formą wybraną przez przedsiębiorcę.
Przychód ze świadczeń częściowo odpłatnych nie dotyczy członków rodziny zawierających ze sobą umowę wynajmu. Jeżeli umowa podpisywana jest pomiędzy członkami najbliższej rodziny zaliczonych do I i II grupy podatkowej, to zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn od wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń nie nalicza się podatku do zapłaty.
Art. 14 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn Zgodnie z przepisem ustawy o podatku od spadków i darowizn do poniższych grup podatkowych zaliczają się:
grupa I – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie
grupa II – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych
grupa III – inni nabywcy.
W przypadku, kiedy strony umowy nie znajdują się w I i II grupie podatkowej, to nie można zastosować zwolnienia z zapłaty podatku. Podatnicy zobowiązani są odprowadzić podatek dochodowy. Najemca niespokrewniony z wynajmującym zgodnie z ustawą o podatku PIT osiąga przychód z wynajmu, nawet jeżeli kwota czynszu wynosi przysłowiową złotówkę.
Czy można wynająć nieruchomość członkowi najbliższej rodziny z I grupy podatkowej po cenie niższej niż wartość rynkowa? Konsekwencje
Obowiązujące przepisy nie zakazują wynajmowania pomieszczeń członkom najbliższej rodziny, jak przykładowo dzieciom lub rodzicom. Kwota czynszu może zostać ustalona na dowolną wysokość. Jednak w tej kwestii należy zachować pewną ostrożność, ponieważ urząd skarbowy może czasami uznać, że czynsz jest za niski i podważyć jego wysokość. Nie są to, co prawda częste przypadki, ale należy mieć to na uwadze, szczególnie wtedy, kiedy ta sama osoba wynajmuje kilka nieruchomości po cenie rynkowej, a tylko w jednym przypadku pobiera czynsz w zaniżonej kwocie. W takiej sytuacji urząd skarbowy może uznać, że zawarta umowa nie jest umową najmu i kwalifikuje się do umowy użyczenia. W takim przypadku wysokość podatku zależy od tego, jaką formę działalności prowadzi członek rodziny, z którym została zawarta umowa, czy np. jest to jednoosobowa działalność gospodarcza, czy spółka.
Umowa użyczenia – podatek w I grupie podatkowej
Umowa użyczenia mieszkania regulowana jest przez Kodeks cywilny. Zgodnie z nim za umowę użyczenia uznaje się umowę zawartą pomiędzy użyczającym, a biorącym, gdzie użyczającym jest właściciel danej nieruchomości, a biorącym osoba trzecia. Użyczający zobowiązuje się oddać biorącemu nieodpłatnie nieruchomość do użytkowania. Użyczenie mieszkania jest bezpłatne. Natomiast umowa najmu zawsze wymaga zapłaty czynszu. W tym miejscu należy odnieść się do art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, że:
wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20
wolna jest od zapłaty podatku dochodowego.
Oznacza to, że zwolniona z zapłaty podatku dochodowego jest wartość świadczeń nieodpłatnych. Zwolnienie można zastosować w zależności od formy opodatkowania przychodów, które podatnik uzyskuje z tego tytułu oraz w zależności od tego, od kogo otrzymywane jest świadczenie nieodpłatne, czyli w zależności od przynależności do danej grupy podatkowej, pierwszej lub drugiej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Przykładowo, jeżeli użyczający przynależy do pierwszej grupy podatkowej, ale dokonuje użyczenia, jako spółka i nieruchomość użyczana jest członkowi rodziny posiadającemu spółkę osobową lub kapitałową, to w takiej sytuacji umowa użyczenia powinna być rozpatrywana na gruncie podatku CIT. Należy zaznaczyć, że nieruchomość otrzymana przez użyczenie nie może być amortyzowana przez przedsiębiorcę.
Przykłady
PRZYKŁAD 1 Pani Anna postanowiła wynająć lokal córce prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług księgowych. Matka z córką zawarły umowę najmu lokalu o powierzchni 45 m2 w kwocie 1 zł + VAT za 1 miesiąc. Urząd skarbowy zlecił kontrolę z uwagi na zbyt niską kwotę czynszu i uznał, że jest ona nierynkowa. Urząd wezwał panią Annę do złożenia wyjaśnień w tej sprawie. Urzędnicy uznali, że zawarta umowa wynajmu jest umową użyczenia. W tej sytuacji należało zrobić korektę deklaracji podatkowych i dokonać wpłaty zaległego podatku przez córkę z tytułu nieodpłatnego świadczenia.
PRZYKŁAD 2 Pan Piotr wynajął swojemu znajomemu nieruchomość, której jest właścicielem. Zaproponował koledze, że będzie co miesiąc pobierał od niego czynsz w symbolicznej kwocie 1 złotówki. Czy pan Piotr z tego tytułu osiągnie przychód?
Roczny przychód pana Piotra z tytułu wynajmu mieszkania wyniesie 12 zł pod warunkiem, że będzie to kwota faktycznie otrzymana. Od tej kwoty będzie musiał zapłacić podatek roczny w wysokości 1 zł wynikający z wyliczenia 12 zł x 8,5%.
PRZYKŁAD 3 Pan Jan wynajął lokal siostrzenicy prowadzącej działalność handlową. Strony umówiły się na czynsz w wysokości 100 zł za miesiąc. W wynajętym pomieszczeniu został otwarty sklepik osiedlowy. Po trzech latach działalności sklepu w wynajętej nieruchomości, urząd skarbowy przeprowadził kontrolę i stwierdził, że kwota czynszu została rażąco zaniżona w stosunku do ceny rynkowej, która w tym czasie wynosiła ok. 2 000 zł i potraktował niski czynsz jako ukrytą darowiznę. Po kontroli organ podatkowy przesłał decyzję, w której poinformował o opodatkowaniu różnicy traktując wynajem jako darowiznę, od której siostrzenica musi zapłacić podatek razem z odsetkami z uwagi na to, że nie należy do I grupy podatkowej.
Podsumowanie
Nie ma prawnych przeszkód do wynajęcia nieruchomości za niską, symboliczną kwotę. Jednak takie działanie nie jest zalecane, zwłaszcza w przypadku członków najbliższej rodziny, kiedy kwota czynszu znacząco odbiega od cen rynkowych. W tej sytuacji organ podatkowy może zakwestionować zaniżony czynsz, a nawet charakter umowy i uznać, że jest to umowa użyczenia, a nie najmu, co wiąże się z poniesieniem konsekwencji podatkowych.
