Zakup nieruchomości, remont i sprzedaż przez firmę

Niektórzy przedsiębiorcy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży zakupionych nieruchomości, które wcześniej są przez nich remontowane. Jeżeli przedsiębiorca prowadzi książkę przychodów i rozchodów, to nie może zakupionego mieszkania przeznaczonego na sprzedaż wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani go amortyzować.

PKPiR – jakie towary się w niej ujmuje?

Podatnik w książce przychodów i rozchodów ujmuje przychody, a także koszty osiągane oraz poniesione w prowadzonej działalności gospodarczej. Powinien je wykazać zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów oraz objaśnień do tego rozporządzenia. Załącznik nr 1 do tego rozporządzenia pkt 10 zawiera zapis odnoszący się do kolumny 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”, który wskazuje, że kolumna 10 służy do wpisywania zakupu materiałów i towarów handlowych zgodnie z ceną zakupu. Z kolei art. 3 ust. 1 tego rozporządzenia wyjaśnia, czym są towary. Według rozporządzenia za towary uważa się:

• towary handlowe – wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym, produkty uboczne uzyskane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej
• materiały podstawowe – mogą nimi być np.: opakowania, takie jak: puszki, czy butelki, a także opakowania służące do wysyłki będące opakowaniami wielokrotnego użytku, jak palety, transportery pod warunkiem, że nie są one środkami trwałymi
• materiały pomocnicze – pozostałe materiały niebędące materiałami podstawowymi zużywanymi w prowadzonej działalności gospodarczej i oddające danemu wyrobowi swoje właściwości
• produkcję niezakończoną – produkcja w toku, półwyroby, półfabrykaty, wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem
• wyroby gotowe – np.: wyroby własnej produkcji, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, zakończone roboty, w tym roboty budowlane
• braki – wyroby własnej produkcji nieodpowiadające wymaganiom technicznym, całkowicie wykończone lub będące w określonej fazie produkcji, towary handlowe, które z różnych przyczyn utraciły częściowo swoją pierwotną wartość
• materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki – materiały, które utraciły całkowicie swoją pierwotną wartość użytkową z powodu zniszczenia lub uszkodzenia. 

Amortyzacja nieruchomości – które nieruchomości podlegają amortyzacji? 

W przypadku, kiedy nieruchomość została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, to nie może zostać ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i tym samym nie podlega amortyzacji. Zgodnie z przepisami do środków trwałych, które mogą być amortyzowane zaliczają się:

• budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością
• maszyny, urządzenia i środki transportu
• inne przedmioty,

dla których przewidywany okres użytkowania jest dłuższy niż rok, które wykorzystywane są przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą lub zostały oddane do użytkowania na podstawie umowy najmu, dzierżawy bądź umowy leasingu określonej w art. 23a pkt 1 ustawy. Muszą one być własnością lub współwłasnością podatnika i zostać nabyte bądź wytworzone we własnym zakresie, kompletne oraz zdatne do użytku w dniu przyjęcia ich do używania. 

W związku z powyższym nieruchomość, która została nabyta w celu odsprzedaży w żadnym punkcie nie spełnia warunków bycia środkiem trwałym. W przypadku nieruchomości przeznaczonej do odsprzedaży wymienione powyżej warunki nie są spełnione i tym samym nieruchomość nie może zostać ujęta w ewidencji środków trwałych, ponieważ jest ona towarem handlowym. Wszelkie wydatki poniesione na jej nabycie muszą zostać ujęte w całości i bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodu. Dotyczy to zarówno wydatku na zakup nieruchomości, a także innych kosztów związanych z zakupem, jak: taksa notarialna, czy podatek od czynności cywilnoprawnych. 

Nieruchomość do odsprzedaży, klasyfikacja – interpretacja Dyrektora KIS z dnia 29 listopada 2018 roku, nr 0115-KDIT3.4011.458.2018.2.WM

W oparciu o podatkową książkę przychodów i rozchodów zakwalifikowanie nieruchomości do odsprzedaży, w której przeprowadzany jest remont generalny, do towaru handlowego nie jest właściwe. Taka nieruchomość w chwili zakupu powinna zostać uznana za materiał podstawowy. Jeżeli remont zakończy się przed końcem roku to będzie stanowić wyrób gotowy. W przypadku, kiedy prace remontowe nie zostaną ukończone, to nieruchomość trzeba będzie zaliczyć do produkcji niezakończonej. Tak samo myślą organy podatkowe, np. w interpretacji wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 29 listopada 2018 roku, nr 0115- KDIT3.4011.458.2018.2.WM można przeczytać między innymi:

Z treści wniosku wynika, że nabyty lokal mieszkalny nie stanowi towaru handlowego w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. a ww. rozporządzenia, bowiem towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Wnioskodawca nie sprzeda tego lokalu w stanie nieprzerobionym, gdyż, jak wskazano, lokal ten wymaga poniesienia nakładów budowlano-remontowych w celu uzyskania lepszej ceny sprzedaży.
Lokal mieszkalny nabyty przez Wnioskodawcę po dokonaniu niezbędnych prac remontowo-budowlanych będzie stanowił przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej, a przed zakończeniem remontu – produkcję niezakończoną. Zatem wszystkie nakłady remontowo-budowlane będą stanowiły element kosztu wytworzenia tego lokalu.

Książka przychodów i rozchodów, a zakup mieszkania do remontu i jego późniejsza sprzedaż

Jak wskazują obowiązujące przepisy podatnik nie ma prawa ujmować w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zakupionego mieszkania, które będzie remontowane w celu dalszej odsprzedaży. Takie mieszkanie traktowane jest jak towar handlowy i jest wyrobem przeznaczonym do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Ujmuje się je w KPiR w kolumnie 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”. 
Nieruchomość zakupiona do remontu w celu jej dalszej odsprzedaży uznana jest za produkcję w toku aż do chwili zakończenia remontu. Kiedy remont się skończy i mieszkanie będzie gotowe do sprzedaży, to kwalifikuje się ją, jako wyrób gotowy. W związku z powyższym wszelkie koszty związane z nabyciem mieszkania, zakupem materiałów i usług remontowych mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, które wykazuje się w książce przychodów i rozchodów w kolumnie 10. Taka klasyfikacja wynika z tego, że kosztem wytworzenia są wszystkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przetwarzaniem materiałów, wykonywaniem usług bądź wydobywaniem kopalin wyłączając koszty sprzedaży wyrobów gotowych i usług. Przy przyjęciu, że nabyta nieruchomość jest materiałem podstawowym, to nakłady poniesione na remont są częścią kosztu wytworzenia lokalu. Oznacza to, że wszystkie zakupione usługi, które potrzebne są do wytworzenia nieruchomości księguje się w kolumnie 10 książki przychodów i rozchodów w cenie ich zakupu. Wydatków remontowych nie zalicza się do kosztów ubocznych zakupu. Sprzedaż nieruchomości będącej towarem handlowym lub wyrobem gotowym uznana jest za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu zgodnie z formą przyjętą przez podatnika. Inne wydatki poniesione na mieszkanie przeznaczone do remontu i odsprzedaży związane z jego zakupem takie jak przykładowo: opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych ujmuje się w kolumnie 11 PKPiR „Koszty uboczne zakupu”. 

Jest to zgodne ze stanowiskiem zajętym przez organy podatkowe. Przykładem może być interpretacja wydana przez Izbę Skarbową w Katowicach z dnia 17 września 2014 roku o sygn. IBPBI/1/415-1036/14/AP. W uzasadnieniu można przeczytać między innymi:

stwierdzić należy, że w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów Wnioskodawca zobowiązany jest ująć wydatki poniesione na zakup nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, a także wydatki związane z przystosowaniem nieruchomości do użytkowania, czyli koszty usług niezbędnych do wykonania prac budowlano-remontowych (wyrobu gotowego), tj. wydatki poniesione na przygotowanie projektów, zakup materiałów remontowych, usług remontowo-budowlanych, energii, gazu, ogrzewania zużytych w trakcie budowy (remontu) oraz wywóz nieczystości powstałych w trakcie realizacji prac remontowo-budowlanych dot. nieruchomości na sprzedaż.
W kolumnie 11 podatkowej księgi przychodów i rozchodów należy natomiast ująć koszty uboczne związane z zakupem, a więc w przedmiotowej sprawie będą to wydatki towarzyszące zakupowi nieruchomości, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty skarbowe i sądowe, koszty notarialne oraz opłaty wnoszone na rzecz komorników za wydanie nieruchomości.

Innym przykładem może być interpretacja z dnia 13 lutego 2020 roku wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.561.2019.4.AC, który w uzasadnieniu napisał: 

W ocenie organu, nabyta nieruchomość nie stanowi towaru handlowego w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. a ww. rozporządzenia, bowiem towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Jak wskazuje Wnioskodawczyni nabywa wyposażenie i materiały oraz prace remontowo-budowlane potrzebne do wykończenia ww. nieruchomości, a budynek dopiero po wykończeniu zostanie sprzedany wraz z całym wyposażeniem. Oznacza to, że nieruchomość nabyta przez Wnioskodawczynię po dokonaniu niezbędnych prac remontowo-budowlanych wraz z wyposażeniem tej nieruchomości – będzie dopiero stanowiła przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej, a przed jego zakończeniem – produkcję niezakończoną. Zatem wszystkie nakłady na tę nieruchomość (prace remontowo-budowlane, wyposażenie oraz wydatki związane z zabezpieczeniem i konserwacją budynku) będą stanowiły element kosztu wytworzenia tej nieruchomości (budynku). W konsekwencji zakupione prace remontowo-budowlane, wyposażenie oraz wydatki związane z zabezpieczeniem i konserwacją budynku – niezbędne do wytworzenia wyrobu gotowego (budynku) podlegają ujęciu w kolumnie 10 prowadzonej podatkowej księgi przychodów i rozchodów w cenie ich zakupu, które podlegają spisowi z natury na koniec roku podatkowego.
Natomiast w kolumnie 11 podatkowej księgi przychodów i rozchodów, należy ująć nakłady na usługi związane z zakupem nieruchomości tj. taksy notarialne, wypisy u notariusza. Wydatki te stanowią koszty uboczne związane z zakupem nieruchomości, które Wnioskodawczyni musiała ponieść.
W świetle cyt. powyżej definicji wydatki te nie stanowią elementu kosztu wytworzenia, gdyż nie są związane nawet pośrednio z przerobem materiałów i wykonywaniem usług. Wydatki te są ubocznymi kosztami związanymi z zakupem nieruchomości i będą stanowić koszt uzyskania przychodu w dacie jego poniesienia.

Każda nabyta nieruchomość, która ma zostać odsprzedana, ale do sprzedaży nie doszło do końca roku podatkowego musi zostać ujęta w remanencie końcowym mającym wpływ na podstawę opodatkowania podatkiem PIT. 
Zgodnie z przepisami przedsiębiorca prowadzący PKPiR zobowiązany jest do przeprowadzenia spisu z natury, w którym powinien wykazać między innymi niesprzedane wyroby gotowe oraz produkcję w toku. W przypadku, kiedy na dzień sporządzenia spisu z natury na stanie pozostaje niesprzedane mieszkanie nabyte w celu wyremontowania i odsprzedania, to w przypadku prowadzenia jeszcze w tym czasie remontu (produkcja w toku) lub mieszkanie jest już po remoncie i nadaje się do sprzedaży (wyrób gotowy), to zarówno mieszkanie jak i wydatki poniesione na nie należy ująć w PKPiR w kolumnie 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu” i wykazać w spisie z natury. 
Na taki obowiązek wskazuje art. 24 ust. 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, w którym można przeczytać, że: 

Podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej spisem z natury, na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie utraty w ciągu roku podatkowego prawa do opłacania podatku na podstawie Ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 43, 1495, 1649 i 2200), zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności.

Zakup mieszkania do remontu i odsprzedaży, a moment zaliczenia wydatków do kosztów podatkowych

Zgodnie z przepisami przedsiębiorca może zaliczyć do kosztów podatkowych wydatki poniesione na nabycie mieszkania oraz na remont pod warunkiem, że będzie potrafił je odpowiednio udokumentować. Takimi dokumentami w zależności od statusu sprzedawcy są: faktura VAT lub umowa kupna-sprzedaży mieszkania. Umowa sporządzana jest w przypadku, kiedy mieszkanie nabywane jest od osoby prywatnej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

Jeżeli przedsiębiorca otrzyma za zakup mieszkania fakturę, to powinien ująć ją w PKPiR w kolumnie 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu” w dacie poniesienia kosztu, czyli jak wskazuje art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w dacie wystawienia faktury. Zakup mieszkania od osoby prywatnej wymaga spisania umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Taki wydatek księguje się również w PKPiR w kolumnie 10 w dacie wynikającej z aktu notarialnego. 

Nieruchomość do odsprzedaży, a podatek VAT 

Nabycie nieruchomości oraz poniesienie wydatków na remont przez czynnego podatnika VAT daje podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Sprzedaż nieruchomości traktowana jest jak odpłatna dostawa towarów podlegająca pod opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. W niektórych przypadkach wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT można być zwolnionym z VAT. Powyższe dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części z wyłączeniem:

• dostaw dokonywanych przy pierwszym zasiedleniu lub przed nim
• dostaw, jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. 

Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Nieruchomości zakupione w celu dalszej odsprzedaży nie podlegają pod definicję pierwszego zasiedlenia i po spełnieniu warunku, że pomiędzy pierwszym oddaniem nieruchomości do używania, a odpłatnym zbyciem nieruchomości zakupionej w celu odsprzedaży upłynęło więcej niż 2 lata mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Sprzedaż nieruchomości na rzecz osób prywatnych zawsze zwolniona jest z VAT. Natomiast sprzedaż na rzecz przedsiębiorcy może być opodatkowana, jeżeli transakcji dokonują:

• czynni podatnicy VAT
• podatnicy złożą do organu podatkowego zgodne oświadczenie wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części.

Data publikacji: 2025-06-11, autor: FakturaXL