Duża część przedsiębiorców rozważa zakup nieruchomości na firmę. Wartość nieruchomości może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodu, a przedsiębiorca może odzyskać VAT. Zakupiona nieruchomość powinna zostać ujęta w ewidencji środków trwałych firmy. Pozwoli to przedsiębiorcy dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Jakie korzyści ma przedsiębiorca, który zakupi nieruchomość na firmę?
Zakup nieruchomości na firmę – czy podlega amortyzacji?
Zgodnie z art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych budowle, budynki i lokale będące odrębną własnością stanowią środki trwałe. Jeżeli okres ich używania został przewidziany na czas dłuższy niż rok, to mogą one podlegać amortyzacji pod warunkiem, że zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Amortyzować można już od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym dany środek trwały lub jego wartość zostały ujęte w ewidencji. Takie odpisy dokonywane są liniowo z zastosowaniem stawek wskazanych w wykazie stawek amortyzacyjnych, które wynoszą odpowiednio:
2,5% wartości początkowej – budynki i lokale niemieszkalne
1,5% wartości początkowej – budynki i lokale mieszkalne.
Przedsiębiorca może też ustalić stawkę indywidualną o ile składnik majątku będzie spełniał definicję środka używanego i zostanie po raz pierwszy ujęty w ewidencji środków trwałych danego przedsiębiorcy. Odpisy amortyzacyjne dokonywane są do momentu, kiedy łączna kwota odpisów dojdzie do wartości początkowej środka lub do chwili sprzedaży majątku bądź jego likwidacji.
Zakup nieruchomości na firmę – rozliczenie podatku dochodowego
Posiadanie nieruchomości wiąże się z ponoszeniem przez przedsiębiorcę określonych wydatków związanych z eksploatacją nieruchomości i jej utrzymaniem, jak np.: remonty, naprawy czy koszty zarządzania. Zaliczenie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu pozwala obniżyć podstawę opodatkowania. W celu uzyskania jak największych korzyści z zakupu nieruchomości do firmy warto jest rozważyć zakup budynku usługowo-mieszkalnego, w którym z łatwością będzie można łączyć funkcje mieszkalne i usługowe.
Zakup nieruchomości na firmę – rozliczenie VAT
Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w takim zakresie w jakim dane towary oraz usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych. Zasada ta dotyczy również nieruchomości zakupionych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, które będą służyły do czynności opodatkowanych.
Zakup nieruchomości na firmę – podatek PCC
W niektórych sytuacjach przedsiębiorca kupujący nieruchomość na firmę zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Taki obowiązek dotyczy zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Podatek płacony jest w stałej wysokości 2% i jest naliczany od wartości mieszkania wg ceny wskazanej w akcie notarialnym.
Podatek VAT i podatek PCC – różnice
Aby wykazać różnice w obu rodzajach podatków należy przede wszystkim wziąć pod uwagę fakt od kogo nabywana jest nieruchomość.
podatek PCC – dotyczy zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Przeważnie nieruchomości są wcześniej użytkowane, a następnie sprzedawane przez osoby prywatne na podstawie umowy cywilnoprawnej. Podatek PCC płacony jest w wysokości 2% od ceny nieruchomości wynikającej z aktu notarialnego. W przypadku zakupu na firmę zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu
podatek VAT – stanowi część ceny nieruchomości, którą przedsiębiorca kupuje od developera lub innego przedsiębiorcy.
Jego wysokość jest zmienna i zależy od wielkości kupowanej nieruchomości. Dla budynków i lokali o powierzchni 150 m2 wynosi 8%, a dla nieruchomości powyżej 150 m2 wynosi 23%.
Zakup nieruchomości na firmę – czy zawsze można odliczyć VAT?
Sposób wykorzystywania zakupionej nieruchomości ma wpływ na możliwość dokonywania odliczeń podatkowych przez przedsiębiorcę. Jeżeli:
mieszkanie zostało kupione w celu mieszkaniowym – brak możliwości odliczenia podatku VAT zapłaconego przy zakupie
mieszkanie zostało kupione w celu wykorzystania go do wynajmu krótkoterminowego i spełnia kryteria związane z działalnością opodatkowaną – można odliczyć VAT od podatku
zakup nieruchomości komercyjnej – można odliczyć VAT od podatku.
Zakup nieruchomości na firmę – wydatki na utrzymanie kosztem podatkowym
Utrzymanie każdej nieruchomości wiąże się z ponoszeniem wielu wydatków. Przedsiębiorca może wliczyć je do kosztów uzyskania przychodu, co oznacza, że mogą one zostać odliczone od podatku. Nieruchomość zakupiona na firmę może zostać ujęta w ewidencji środków trwałych. Ujęcie w ewidencji umożliwia dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Obecnie, począwszy od 2023 roku po zmianie przepisów podatnik stracił możliwość bezpośredniego zaliczenia do kosztów podatkowych naliczonego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Nie może też rozliczyć go w odpisach amortyzacyjnych. Wydatkiem poniesionym na zakup nieruchomości, który przedsiębiorca może zaliczyć do kosztów prowadzonej firmy są przykładowo odsetki od kredytu mieszkaniowego o ile przedsiębiorca zaciągnie kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na firmę.
Zakup mieszkania na firmę – korzyści
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedsiębiorca dokonał zakupu mieszkania na firmę. Taki zakup może przynieść przedsiębiorcy określone korzyści finansowe. Zakupione mieszkanie może być wynajmowane, a osiągnięty zysk będzie przychodem dla firmy pod warunkiem wystawienia faktury VAT. W tej sytuacji najbardziej korzystną opcją jest wynajem lokalu innemu przedsiębiorcy. Wtedy możliwe będzie odliczenie podatku VAT w pełnej wysokości. Jeżeli mieszkanie zostanie zakupione na firmę i będzie w całości wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej, to przedsiębiorca będzie mógł odliczyć cały podatek VAT z faktury zakupu.
Zakup nieruchomości na firmę – korzyści dla przedsiębiorcy
Przedsiębiorca, który kupi nieruchomość na firmę ma prawo do odliczenia podatku VAT oraz do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości ujętej w ewidencji środków trwałych. Dodatkowo ma możliwość rozliczenia podatku dochodowego. Do kosztów uzyskania przychodu obniżających podstawę opodatkowania mogą zostać zaliczone wszelkie wydatki poniesione na eksploatację nieruchomości oraz te związane z jej utrzymaniem, jak np.: wydatki na remonty, naprawy czy koszty zarządzania.
Zakup nieruchomości na firmę – wady
Podstawowa wada zakupu mieszkania na firmę dotyczy sytuacji, kiedy przedsiębiorca chciałby sprzedać nieruchomość. Problematyczne może okazać się również dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Sprzedaż nieruchomości na firmę wiąże się z koniecznością zapłaty podatku naliczonego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży, który powinien zostać doliczony do innych dochodów osiągniętych w działalności. Należy pamiętać, że w przypadku nieruchomości wchodzących w skład majątku firmy obowiązują wyższe stawki podatku od nieruchomości w porównaniu ze stawkami dotyczącymi osób fizycznych.
Zakup gruntu na firmę
Przedsiębiorca, który nosi się z zamiarem wybudowania budynku powinien w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zakupić w tym celu grunt. Po zakupie grunt powinien ująć w środkach trwałych firmy. Dopiero po tych czynnościach może rozpocząć budowę.
Grunt zakupiony w ramach działalności gospodarczej, a odpisy amortyzacyjne
Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych grunty, w tym grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów nie podlegają amortyzacji. Odpisów amortyzacyjnych można dokonywać jedynie od budowli i budynków wzniesionych na gruncie pod warunkiem, że są własnością lub współwłasnością podatnika bądź zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, które są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia ich do używania. Wynika z tego, że wydatki poniesione na wybudowanie budynku, czyli stanowiące koszt budowy mogą zostać zaliczone do kosztów w prowadzonej działalności gospodarczej w postaci odpisu amortyzacyjnego i powinny być amortyzowane przez długi okres czasu. Podstawowa stawka amortyzacyjna przewidziana dla budynków niemieszkalnych wynosi 2.5% w stosunku rocznym, a dla budynków mieszkalnych wynosi 1.5%.
