Podatek od najmu prywatnego 2023

Od 2022 roku zmieniły się przepisy dotyczące najmu prywatnego. Aktualnie jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Najem prywatny 2023 – podstawowe informacje

Najem prywatny jest umową zawieraną pomiędzy wynajmującym, a najemcą w ramach, której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy na czas oznaczony lub nieoznaczony. Z kolei najemca zobowiązuje się do zapłaty wynajmującemu wynagrodzenia w postaci czynszu. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości. Najem prywatny mogą świadczyć zarówno osoby prywatne nieprowadzące działalności gospodarczej  jak i przedsiębiorcy.

Cechami charakteryzującymi najem prywatny są: powtarzalność, ciągłość oraz charakter zarobkowy i zorganizowany. Z tego powodu najem prywatny postrzegany jest jako działalność gospodarcza. Obecnie osoby prywatne mogą rozliczać przychód z najmu prywatnego stosując ryczałt lub zasady ogólne, które są korzystnym rozwiązaniem ze względu na możliwość amortyzowania nieruchomości kiedy mieszkanie przeznaczone do wynajęcia wymaga przeprowadzenia remontu. Dzięki amortyzacji koszty poniesione na remont obniżają podstawę opodatkowania. Od 2022 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt i nie będzie już takiej możliwości. 

Od 2021 roku przedsiębiorcy uzyskali prawo do opodatkowania przychodów z najmu prywatnego za pomocą ryczałtu. Prawo to zostało potwierdzone w interpretacji wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 7 maja 2021 roku, sygn.: 0113-KDIPT2-1.4011.135.2021.2.DJD, w której stwierdza, że od 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych mogą być rozliczane przychody z najmu prywatnego osiągane zarówno przez osoby prywatne, jak i przedsiębiorców. 

Najem prywatny opodatkowany ryczałtem świadczony przez osoby prywatne i przedsiębiorców objęty jest takimi samymi stawkami ryczałtu:

• 8,5% - przychody do limitu 100 000 zł
• 12,5% - przychody stanowiące nadwyżkę ponad limit 100 000 zł. 

Jeżeli podatnik w 2021 roku wybrał jako formę opodatkowania przychodów z najmu prywatnego, zasady ogólne, to w 2022 roku mógł jeszcze je stosować. Jednak od stycznia 2023 roku jedyną możliwą formą opodatkowania najmu jest ryczałt. 

Ustawa o ryczałcie – art. 2 ust. 1a ustawy

Zgodnie z powyższym przepisem przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego bądź jego składników na cele nierolnicze lub na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

nieuzyskane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zostają opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

Najmem prywatnym mogą być objęte wszystkie składniki majątku. Nie muszą to być jedynie mieszkania. Opodatkowanie możliwe jest jedynie w formie ryczałtu. Art. 12 ust. 14 ustawy o ryczałcie otrzymał nowe brzmienie, zgodnie z którym do limitu przychodów, od którego uzależniona jest wysokość stawki ryczałtu nie są wliczane przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej niezależnie od stosowanej formy opodatkowania. 

Najem prywatny – opodatkowanie ryczałtem 

W 2023 roku nie ma obowiązku zgłaszania formy opodatkowania najmu prywatnego, co oznacza, że podatnicy nie muszą składać oświadczeń, że wybrali podatek zryczałtowany. Co prawda w 2022 roku został uchylony art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie, ale nie ma to wpływu na brak obowiązku zgłoszeniowego ze względu na to, że podatnicy zostali pozbawieni wyboru innej formy opodatkowania najmu prywatnego niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. 

Podatek dochodowy z najmu prywatnego rozliczany ryczałtowo należy opłacić do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale (w zależności wybranego sposobu rozliczania), w którym miał miejsce przychód. Podatek należy wpłacić na indywidualny mikrorachunek podatkowy. 

W przypadku małżonków, którzy do 31 grudnia 2021 roku korzystali z formy opodatkowania całości dochodów przez jednego z nich ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (na podstawie przepisów ustawy o PIT), mogli nadal korzystać z tej formy opodatkowania w 2022 roku bez konieczności składania kolejnego oświadczenia w tym zakresie. Od 2022 roku przychody osiągane z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT) są opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. 

Najem prywatny 2023 – przykłady

PRZYKŁAD 1 
Podatnik wybrał zasady ogólne jako formę opodatkowania najmu prywatnego, którą stosował w 2021 roku. Po rozwiązaniu umowy najmu z najemcą postanowił wyremontować mieszkanie. Remont zaplanował na 2022 i 2023 rok. W jaki sposób będzie mógł rozliczyć dochód z najmu?

Odpowiedź:
Podatnik w 2022 roku pomimo wprowadzonych zmian w przepisach nadal mógł kontynuować rozliczenie podatku z najmu na zasadach ogólnych, co pozwoliło mu odliczyć koszty remontu. Dopiero począwszy od 2023 roku rozlicza się tylko w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a poniesione koszty remontu nie wpływają na wysokość podatku dochodowego. 

PRZYKŁAD 2 
Przedsiębiorca uzyskuje przychody z najmu prywatnego mieszkań. Działalność opodatkowana jest ryczałtem w wysokości 12%. W 2022 roku jego przychód z najmu mieszkania wyniósł 30 000 zł, a z prowadzonej działalności gospodarczej 100 000 zł. W związku z tym jaką stawkę ryczałtu dla uzyskanych przychodów powinien zastosować podatnik przy łącznej sumie przychodów 130 000 zł? 

Odpowiedź:
Podatnik każdy rodzaj uzyskanych przychodów (z najmu i działalności) rozlicza oddzielnie nie sumując ich. Przedsiębiorca nie przekroczył limitu 100 000 zł obowiązującego przy najmie prywatnym, co oznacza, że przychody z tego tytułu może opodatkować stawką ryczałtu 8,5%. Natomiast przychody z prowadzonej działalności gospodarczej może opodatkować stawką ryczałtu w wysokości 12%.

Ostatnia aktualizacja: 2023-07-26
Data publikacji: 2023-12-20, autor: FakturaXL