Od 2022 roku zmieniają się przepisy dotyczące najmu prywatnego. Od tej chwili dostępną jedyną formą opodatkowania będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Najem prywatny jest umową zawieraną pomiędzy wynajmującym, a najemcą w ramach, której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy na czas oznaczony lub nieoznaczony. Z kolei najemca zobowiązuje się do zapłaty wynajmującemu wynagrodzenia w postaci czynszu. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości. Najem prywatny mogą świadczyć zarówno osoby prywatne nieprowadzące działalności gospodarczej jak i przedsiębiorcy.
Cechami charakteryzującymi najem prywatny są: powtarzalność, ciągłość oraz charakter zarobkowy i zorganizowany. Z tego powodu najem prywatny postrzegany jest jako działalność gospodarcza. Obecnie osoby prywatne mogą rozliczać przychód z najmu prywatnego stosując ryczałt lub zasady ogólne, które są korzystnym rozwiązaniem ze względu na możliwość amortyzowania nieruchomości kiedy mieszkanie przeznaczone do wynajęcia wymaga przeprowadzenia remontu. Dzięki amortyzacji koszty poniesione na remont obniżają podstawę opodatkowania. Od 2022 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt i nie będzie już takiej możliwości.
Od 2021 roku przedsiębiorcy uzyskali prawo do opodatkowania przychodów z najmu prywatnego za pomocą ryczałtu. Prawo to zostało potwierdzone w interpretacji wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 7 maja 2021 roku, sygn.: 0113-KDIPT2-1.4011.135.2021.2.DJD, w której stwierdza, że od 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych mogą być rozliczane przychody z najmu prywatnego osiągane zarówno przez osoby prywatne, jak i przedsiębiorców. Najem prywatny opodatkowany ryczałtem świadczony przez osoby prywatne i przedsiębiorców objęty jest takimi samymi stawkami ryczałtu:
8,5% - przychody do limitu 100 000 zł
12,5% - przychody stanowiące nadwyżkę ponad limit 100 000 zł.
Jeżeli podatnik w 2021 roku wybrał jako formę opodatkowania przychodów z najmu prywatnego, zasady ogólne, to w 2022 roku będzie mógł je również stosować. Jednak od stycznia 2023 roku będzie musiał zamienić zasady ogólne na ryczałt.
Ustawa o ryczałcie – art. 2 ust. 1a ustawy
Zgodnie z powyższym przepisem przychody z tytułu:
najmu, podnajmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze
dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego bądź jego składników na cele nierolnicze lub na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej
nieuzyskane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zostają opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Najmem prywatnym mogą być objęte wszystkie składniki majątku. Nie muszą to być jedynie mieszkania. Opodatkowanie możliwe jest jedynie w formie ryczałtu. Art. 12 ust. 14 ustawy o ryczałcie otrzymał nowe brzmienie, zgodnie z którym do limitu przychodów, od którego uzależniona jest wysokość stawki ryczałtu nie są wliczane przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej niezależnie od stosowanej formy opodatkowania.
Najem prywatny – opodatkowanie ryczałtem
W 2022 roku nadal nie będzie obowiązku zgłaszania formy opodatkowania najmu prywatnego, co oznacza, że podatnicy nie muszą składać oświadczeń, że wybrali podatek zryczałtowany. Co prawda od stycznia 2022 roku zostaje uchylony art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie, ale nie będzie to miało wpływu na brak obowiązku zgłoszeniowego ze względu na to, że podatnicy zostali pozbawieni wyboru innej formy opodatkowania najmu prywatnego niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Podatek dochodowy z najmu prywatnego rozliczany ryczałtowo należy opłacić do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale (w zależności wybranego sposobu rozliczania), w którym miał miejsce przychód. Podatek należy wpłacić na indywidualny mikrorachunek podatkowy.
W przypadku małżonków, którzy do 31 grudnia 2021 roku korzystali z formy opodatkowania całości dochodów przez jednego z nich ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (na podstawie przepisów ustawy o PIT), będą mogli nadal korzystać z tej formy opodatkowania w 2022 roku bez konieczności składania kolejnego oświadczenia w tym zakresie. Od 2022 roku przychody osiągane z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT) będą opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Najem prywatny 2022 – przykłady
PRZYKŁAD 1 Podatnik wybrał zasady ogólne jako formę opodatkowania najmu prywatnego, którą stosował w 2021 roku. Po rozwiązaniu umowy najmu z najemcą postanowił wyremontować mieszkanie. Remont zaplanował na 2022 i 2023 rok. W jaki sposób będzie mógł rozliczyć dochód z najmu?
Odpowiedź: Podatnik w 2022 roku pomimo wprowadzonych zmian w przepisach nadal będzie mógł kontynuować rozliczenie podatku z najmu na zasadach ogólnych, co pozwoli mu odliczyć koszty remontu. Dopiero począwszy od 2023 roku będzie rozliczał się tylko w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a poniesione koszty remontu nie będą wpływały na wysokość podatku dochodowego.
PRZYKŁAD 2 Przedsiębiorca uzyskuje przychody z najmu prywatnego mieszkań. Działalność opodatkowana jest ryczałtem w wysokości 12%. W 2022 roku jego przychód z najmu mieszkania wyniósł 30 000 zł, a z prowadzonej działalności gospodarczej 100 000 zł. W związku z tym jaką stawkę ryczałtu dla uzyskanych przychodów powinien zastosować podatnik przy łącznej sumie przychodów 130 000 zł?
Odpowiedź: Podatnik każdy rodzaj uzyskanych przychodów (z najmu i działalności) rozlicza oddzielnie nie sumując ich. Przedsiębiorca nie przekroczył limitu 100 000 zł obowiązującego przy najmie prywatnym, co oznacza, że przychody z tego tytułu może opodatkować stawką ryczałtu 8,5%. Natomiast przychody z prowadzonej działalności gospodarczej może opodatkować stawką ryczałtu w wysokości 12%.
Czy osoba prywatna która wynajmowała w 2021 mieszkanie na ryczałcie, może przejść w 2022 na zasady ogólne? Osoba ma tylko taki dochód więc biorąc pod uwagę kwotę wolną od podatku w 2022, wcale by nie zapłaciła podatku.
