Polscy przedsiębiorcy coraz częściej korzystają z prywatnego mieszkania prowadząc działalność gospodarczą. W ten sposób mogą zaoszczędzić trochę pieniędzy. Takie rozwiązanie jest korzystne również ze względów podatkowych, ale jak każde posiada nie tylko zalety, ale i wady.

Wykorzystanie mieszkania w działalności gospodarczej 

Przedsiębiorca prowadząc biznes w formie jednoosobowej działalności gospodarczej może wykorzystać mieszkanie do różnych celów związanych z prowadzoną działalnością. Mieszkanie może służyć między innymi jako biuro, punkt świadczenia usług lub sprzedaży towarów. Może być wykorzystane także w celach magazynowych lub produkcyjnych bądź może być przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy leasingowej.

Przedsiębiorca, który wykorzystuje swoje własnościowe mieszkanie w działalności gospodarczej może je ująć w ewidencji środków trwałych i rozliczać w kosztach jako odpis amortyzacyjny. W takim przypadku kosztem będą również wszystkie wydatki, które wiążą się z mieszkaniem (czynsz, media, podatek od nieruchomości, itp.). 

Aby mieszkanie mogło być wprowadzone do majątku firmowego musi spełniać wszystkie warunki odnośnie środka trwałego.
Dopiero wtedy będzie mogło być wpisane do ewidencji środków trwałych
  • mieszkanie musi być własnością lub stanowić współwłasność przedsiębiorcy
  • nieruchomość musi być nabyta lub wytworzona we własnym zakresie
  • budynek musi być kompletny i zdatny do użytkowania
  • przewidywany okres użytkowania musi być dłuższy niż 1 rok
  • mieszkanie musi być wykorzystywane przez przedsiębiorcę jedynie do celów związanych z prowadzoną działalnością  lub oddane do użytkowania na potrzeby najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Nieruchomość zostaje uznana za kompletną i zdatną do użytkowania tylko w sytuacji kiedy właściciel posiada wszystkie pozwolenia i dokumenty potrzebne do przyjęcia budynku w stan użytkowania. Sam budynek musi być wykończony i gotowy do użytkowania w działalności gospodarczej zaraz po wprowadzeniu go do ewidencji środków trwałych. 

Wprowadzenie mieszkania do majątku firmowego

Jeżeli chcemy przekazać prywatne mieszkanie do celów działalności gospodarczej wystarczy napisać oświadczenie, w którym powinny znaleźć się następujące dane:
  • informacja, że przekazujemy mieszkanie prywatne do użytkowania w działalności gospodarczej
  • data przeniesienia składnika majątku
  • informacje dotyczące mieszkania, wszystkie dane potrzebne, aby można było ująć lokal w ewidencji środków trwałych
  • wartość nieruchomości, która będzie podstawą naliczenia odpisów amortyzacyjnych
Za wartość początkową mieszkania przyjmuje się cenę zakupu powiększoną o ewentualne koszty, które zostały poniesione przed dniem wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Będzie to np.: opłata notarialna, prowizja dla pośrednika nieruchomości. 

Rozliczenie mieszkania 

Przy rozliczaniu mieszkania przeznaczonego do użytkowania w działalności istotną rzeczą jest wartość początkowa lokalu, która stanowi podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych, dlatego wartość nieruchomości może być stopniowo zaliczana do kosztów uzyskania przychodów.

Przy jednoosobowej działalności gospodarczej najczęściej stosowana jest amortyzacja liniowa. Polega ona na tym, że odpisy amortyzacyjne dokonywane są od niezmieniającej się podstawy. W tym wypadku przedsiębiorca korzysta ze stałej stawki znajdującej się w tabeli rocznych stawek amortyzacyjnych. 
Pierwszej amortyzacji należy dokonać w miesiącu następującym po miesiącu, w którym składnik majątku został wprowadzony do ewidencji. 
Budynki mieszkalne zostały zaklasyfikowane do 11 podgrupy Klasyfikacji Środków Trwałych. W tej grupie przyporządkowana stawka amortyzacji wynosi przeważnie 1,5%, czyli mieszkanie może podlegać amortyzacji przez ponad 66 lat. 

Stawki amortyzacyjne znajdują się w załączniku nr 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Komu przysługuje indywidualna stawka amortyzacyjna?

W niektórych przypadkach wymienionych poniżej przedsiębiorca może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, która może przyspieszyć amortyzację mieszkania.

Indywidualną stawkę amortyzacji mieszkania można zastosować jeżeli:
  • mieszkanie wcześniej było użytkowane przez poprzedniego właściciela przez okres co najmniej 60 miesięcy
  • budynek został ulepszony (przebudowa, rozbudowa, modernizacja, adaptacja, itp.). Wydatki na przedstawione cele zostały poniesione przed wprowadzeniem budynku do ewidencji środków trwałych i wyniosły co najmniej równowartość 30% wartości początkowej.
Podatnik może sam ustalić stawkę amortyzacyjną dla używanego lub ulepszonego środka trwałego, ale pod warunkiem, że wprowadza dany budynek do swojej ewidencji pierwszy raz. Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. W tym wypadku maksymalna składka amortyzacyjna wynosi 10%. 

PRZYKŁAD 1
Przedsiębiorca przekazał prywatne mieszkanie dla celów działalności gospodarczej. Wartość początkowa przekazanej nieruchomości wykazana w ewidencji środków trwałych została ustalona na kwotę 700 000 tys. zł. Została wybrana amortyzacja liniowa. W tym wypadku przedsiębiorca nie ma prawa do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji. W związku z tym jaką kwotę będzie mógł ująć w kosztach podatkowych przy zastosowaniu amortyzacji nieruchomości?
Odpowiedź: Zastosowanie ma tu standardowa stawka amortyzacji – 1,5%. Miesięczny odpis amortyzacyjny należy wyliczyć w następujący sposób:
700 000 zł x 1,5% = 10 500 zł
10 500 zł / 12 mies. = 875 zł. 
Przedsiębiorca miesięcznie do kosztów uzyskania przychodów będzie mógł zaliczyć kwotę 875 zł. 

PRZYKŁAD 2
Przedsiębiorca ma prawo zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, ponieważ kupił mieszkanie na rynku wtórnym, które przez poprzedniego właściciela było użytkowane przez 10 lat. Podatnik może zastosować maksymalną stawkę amortyzacji w wysokości 10%. Jaka kwota może być co miesiąc ujęta w kosztach podatkowych z racji zastosowania amortyzacji mieszkania? 
Odpowiedź: Wyliczony miesięczny odpis amortyzacyjny wynosi:
700 000 zł x 10% = 70 000 zł
70 000 zł / 12 mies. = 5 833 zł

Przedsiębiorca co miesiąc będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów kwotę 5 833 zł.

Wydatki związane z mieszkaniem, a koszty w działalności gospodarczej

Kosztem są nie tylko odpisy amortyzacyjne, ale również inne wydatki związane z mieszkaniem użytkowanym w działalności gospodarczej. Jeżeli lokal został zakupiony na kredyt to wtedy do kosztów można zaliczyć część odsetkową raty kredytowej. Odsetki stanowią koszt dopiero w momencie daty ich zapłaty. 
 
Kosztem związanym z mieszkaniem będą także wydatki poniesione na:
  • remont mieszkania (materiały i usługi remontowe)
  • zakup mebli, dekoracji i wyposażenia
  • czynsz
  • media
  • inne koszty związane z utrzymaniem lokalu
  • podatek od nieruchomości.

Data publikacji: 2020-03-17, autor: FakturaXL

ZADAJ PYTANIE DO ARTYKUŁU