Nieruchomości ujęte w ewidencji środków trwałych z powodu ich zużywania wymagają remontu. Czy i na jakich warunkach przedsiębiorca ma prawo ująć w kosztach firmowych remont mieszkania?
Remont mieszkania – jakie wydatki można rozliczyć w kosztach firmowych?
Zgodnie z przepisami przedsiębiorca ma prawo rozliczyć w kosztach firmowych między innymi wydatki poniesione na naprawę okien lub drzwi w mieszkaniu, w którym prowadzi działalność gospodarczą. Polski Ład wprowadzony w 2023 roku pozbawił podatników możliwości amortyzowania mieszkań i domów. Oznacza to, że nie można rozliczać wydatków poniesionych na zakup nieruchomości korzystając z odpisów amortyzacyjnych, Zakazem nie zostały objęte remonty, dlatego podatnicy w dalszym ciągu mogą zaliczać do firmowych kosztów podatkowych, wydatki związane z utrzymaniem mieszkania, takie jak: remonty oraz wydatki na wyposażenie. Remonty mogą zostać ujęte w kosztach przez przedsiębiorców prowadzących działalność we własnym mieszkaniu lub wynajmujących w tym celu lokal i rozliczających dochody firmowe. Jeżeli przedsiębiorca będzie chciał ująć remont w kosztach i jednocześnie przeprowadzane prace remontowe przyczynią się do ulepszenia mieszkania lub domu i jednocześnie zostanie przekroczona kwota 10 000 zł, to takie wydatki powinny zostać doliczone do wartości nieruchomości i zostać amortyzowane. Jednak od 2023 roku amortyzacja nie jest dozwolona, dlatego podatnik nie ma możliwości odliczenia takich wydatków.
Remont, czy ulepszenie? – różnice
Remont polega na przywróceniu wartości użytkowej danej nieruchomości poprzez naprawę i odnowienie. Zgodnie z prawem budowlanym remont oznacza roboty wykonywane w już istniejącej nieruchomości, które mają na celu odtworzenie jej stanu pierwotnego. Natomiast ulepszenie zgodnie z przepisami ustaw o PIT i CIT występuje wtedy, kiedy w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji wzrasta wartość użytkowa nieruchomości lub innego środka trwałego w stosunku do wartości, jaka została odnotowana w dniu jego przyjęcia do używania. Wartość tę mierzy się biorąc przede wszystkim pod uwagę okres używania, zdolność wytwórczą, jakość produktów uzyskiwanych, które zostały pozyskane za pomocą ulepszonych składników majątku oraz koszty ich eksploatacji.
Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0115-KDIT3.4011.604.2022.2.KP
O wydanie interpretacji do organu podatkowego wystąpiła kobieta będąca właścicielką kilku budynków, które głównie są budynkami mieszkalnymi. Większość z nich odziedziczyła po ojcu. Nieruchomości zostały ujęte w firmowych środkach trwałych i podlegają amortyzacji Kobieta prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Przedsiębiorczyni przeprowadziła w nich sporo prac. Wykonała ocieplenie i izolację ścian, zamontowała okapniki do okien drewnianych, wymieniła drzwi, piec gazowy, system monitorujący, opierzenie oraz rynny na dachu, uszczelniła taras, położyła płytki na podestach przy wejściach do klatek schodowych. Wymienione prace były potrzebne do tego, aby możliwe było wynajęcie nieruchomości. Celem było odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej mieszkań i naprawa uszkodzonych elementów. Kobieta nie była pewna, czy przeprowadzone roboty może uznać za remont i zaliczyć je bezpośrednio do kosztów podatkowych, dlatego z takim pytaniem wystąpiła do skarbówki. Urząd podatkowy zgodził się z kobietą i zajął stanowisko, że wymienione prace mogą zostać uznane za remont, a wydatki zaliczone do kosztów firmowych. Urząd swoje stanowisko argumentował tym, że wykonane roboty związane są z utrzymaniem nieruchomości i dlatego mogą zostać uznane za remont. Wydatki nie powiększają wartości początkowej nieruchomości, a poniesione koszty mogą zostać zaliczone bezpośrednio do kosztów PIT niezależnie od wysokości poniesionych nakładów.
Remont mieszkania – rozliczenie wydatku
Jeżeli w mieszkaniu prowadzona jest działalność gospodarcza i jednocześnie takie mieszkanie nie jest towarem handlowym, to może zostać uznane za środek trwały. Rozliczenie remontu środka trwałego w postaci nieruchomości zależy od momentu jego przeprowadzenia. W tej kwestii należy odwołać się do kilku przepisów.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT z zastrzeżeniem art. 22c ustawy amortyzacją objęte są:
budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością
maszyny, urządzenia i środki transportu
inne przedmioty
będące własnością lub stanowiące współwłasność podatnika nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne oraz zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, których przewidywany termin użytkowania będzie dłuższy niż rok, które będą wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą bądź oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy, o której mówi art. 23a pkt 1 ustawy, czyli środki trwałe.
W świetle art. 22c pkt 2 ustawy o PIT w nawiązaniu do środków trwałych, amortyzacją nie są objęte nieruchomości mieszkalne w postaci:
budynków mieszkalnych razem ze znajdującymi się w nich dźwigami
lokale mieszkalne będące odrębną nieruchomością
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
które służą prowadzonej działalności gospodarczej lub zostały wydzierżawione bądź wynajmowane są na podstawie umowy, które nazywane są środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Z kolei jak wskazuje art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznychujęciu w ewidencji środków trwałych nie podlegają:
budynki mieszkalne
lokale mieszkalne będące odrębną nieruchomością
grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu związane z budynkiem lub lokalem
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami wydatki związane z nabyciem środka trwałego będącego nieruchomością mieszkalną nie stanowią kosztów podatkowych, ponieważ nie ma możliwości zaliczenia do kosztów firmy odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej środka trwałego, jakim jest nieruchomość mieszkalna.
Remont mieszkania – wydatki wchodzące do wartości początkowej (wydatki poniesione przed oddaniem nieruchomości do używania)
Zgodnie z przepisami budynek zostanie uznany za środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej wtedy, kiedy między innymi będzie kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia go do używania. Kompletny, czyli wyposażony we wszystkie elementy, które swoją konstrukcją umożliwiają jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem. Zdatny do użytku to taki, który umożliwia rzeczywiste i prawne użytkowanie.
Jak stanowi art. 22g ust. 3 ustawy o PIT za wartość początkowąnabytego środka trwałego uważa się cenę jego nabycia ewentualnie powiększoną o wydatki poniesione aż do dnia jego przekazania do używania, czyli wykorzystywania środka trwałego w prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że wszystkie wydatki poniesione przez przedsiębiorcę w celu przystosowania nieruchomości mieszkalnej do wykonywania czynności w prowadzonej działalności gospodarczej, które są konieczne do tego, aby składnik majątku danej firmy był kompletny i zdatny do używania nie są uznane za wydatki poniesione na remont, a są częścią składową powiększającą wartość początkową środka trwałego. Nie są to wydatki odrębne, ale stanowią sumę powiększającą wartość początkową.
Takie stanowisko zostało potwierdzone między innymi w interpretacji z dnia 13 grudnia 2022 roku, nr 0112-KDIL2-2.4011.703.2022.2.WS wydanej przez Dyrektora KIS. W zgodzie z najnowszymi przepisami należy przypomnieć, że obecnie odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej nie są uważane za koszty podatkowe.
PRZYKŁAD 1 Przedsiębiorca zakupił nieruchomość, którą będzie wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej. Z uwagi na to, że nieruchomość w celu przystosowania jej do używania wymagała wykonania prac remontowych, to przedsiębiorca zmuszony był najpierw ponieś wydatek w wysokości 30 000 zł. Jak przedsiębiorca powinien zaksięgować poniesiony wydatek? Czy może on być dla niego kosztem podatkowym?
Odpowiedź: Przykład opisuje przypadek, kiedy wydatek został poniesiony jeszcze przed oddaniem nieruchomości do użytkowania. Zakupiona nieruchomość nie była kompletna i w związku z tym nie spełniała kryterium środka trwałego, dlatego wydatki poniesione na jej przystosowanie do używania powiększają jej wartość początkową i nie stanowią kosztu podatkowego przez dokonane odpisy amortyzacyjne (art. 22c pkt 2 ustawy o PIT).
Remont mieszkania – wydatki poniesione po oddaniu nieruchomości mieszkalnej do używania
Za remont zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane uważa się roboty budowlane wykonywane w istniejącej już budowli, których celem jest odtworzenie stanu pierwotnego nieruchomości. Prace te nie mogą być bieżącą konserwacją. Prawo jednak dopuszcza stosowanie wyrobów budowlanych innych od tych, które zostały użyte pierwotnie. Podsumowując, remont ma na celu przywrócenie pierwotnego stanu technicznego danej nieruchomości. Jednocześnie poniesione w tym celu wydatki nie zwiększają wartości początkowej mieszkania. Wartość początkowa może zostać zwiększona tylko wtedy, kiedy podatnik zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o PITdokona ulepszenia nieruchomości będącej środkiem trwałym o wartości przekraczającej 10 000 zł. Ulepszeniem jest:
przebudowa, czyli zmiana istniejącego stanu środka trwałego na inny
rozbudowa, która ma na celu powiększenie środka trwałego
rekonstrukcja, czyli odtworzenie, odbudowanie zużytego całkowicie lub częściowo środka trwałego
adaptacja, czyli przystosowanie, przerobienie środka trwałego do wykorzystania go w innym celu niż jego pierwotne przeznaczenie lub nadanie mu nowych cech użytkowych.
Wydatek na remont nieruchomości poniesiony już po oddaniu jej do używania nie podnosi wartości początkowej i może zostać ujęty bezpośrednio w kosztach podatkowych.
PRZYKŁAD 2 Przedsiębiorca kupił mieszkanie, które zamierza wykorzystywać na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Po kilku latach użytkowania lokal uległ częściowemu zużyciu, dlatego przedsiębiorca postanowił wykonać w nim remont w postaci wymiany okien, drzwi i podłóg. Przedsiębiorca poniósł wydatek w wysokości 50 000 zł. W jaki sposób powinien ująć w ewidencji poniesiony wydatek?
Odpowiedź: Przedsiębiorca przeprowadził prace w nieruchomości, które nie powiększają wartości początkowej środka trwałego. Nie jest związany ograniczeniem wynikającym z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT. W związku z tym wydatek na remont może ująć bezpośrednio w kosztach podatkowych.
Podsumowanie
Od 2023 roku zgodnie z Polskim Ładem przedsiębiorcy nie mogą już amortyzować mieszkań oraz domów, co oznacza, że stracili możliwość rozliczania wydatków poniesionych na zakup nieruchomości przez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Zakazem nie zostały objęte remonty, które mogą zaliczać do kosztów firmowych zarówno przedsiębiorcy prowadzący działalność w mieszkaniu jak i ci wynajmujący mieszkanie lub dom i rozliczający dochody firmowe. Jeżeli remont został przeprowadzony już po oddaniu nieruchomości do użytkowania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, to jak najbardziej może być zaliczony do kosztów firmy.
