Podatek od wynajmu mieszkania

Niektóre osoby dysponujące wolnym mieszkaniem decydują się na jego wynajem. Coraz częściej korzystają z pośrednictwa portali internetowych takich jak np.: booking czy airbnb. Przeważnie są to lokale położone w miejscowościach turystycznych. W jaki sposób należy rozliczyć podatek za najem prywatnego mieszkania?

Podatek od nieruchomości – założenia

Podatkiem od nieruchomości obciążony jest jej właściciel. Zgodnie z ustawą występują dwie stawki podatku w stosunku do budynków bądź ich części. W art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych została określona stawka podatku od nieruchomości, którą płaci się od budynków lub ich części:

• mieszkalnych – 0,51 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej
• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części, które zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej.

Widać, że stawki podatkowe płacone od nieruchomości wykorzystywanej w celach mieszkalnych są znacząco niskie w porównaniu ze stawką podatku jeżeli nieruchomość zajęta jest na prowadzenie działalności gospodarczej. 

Nieruchomość wykorzystywana na działalność gospodarczą

Podatnik podjął decyzję o najmie mieszkania przez booking.com i nie prowadzi działalności gospodarczej, to czy w takim przypadku może zastosować obniżoną stawkę podatku przyjmując, że chodzi o nieruchomość mieszkalną?
Celem zastosowania prawidłowej stawki podatku należy dokonać głębszej analizy i zweryfikować ustawę o podatkach i opłatach lokalnych oraz zrozumieć w jaki sposób postrzegane jest pojęcie działalności gospodarczej. W art. 1a ust. 1 pkt 3 tejże ustawy można przeczytać: 

grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.

W przepisie oprócz przedsiębiorcy figuruje także inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Z kolei zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 4 przez działalność gospodarczą rozumie się działalność w myśl ustawy Prawo przedsiębiorców: 

działalność gospodarcza - działalność, o której mowa w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. poz. 646, 1479, 1629, 1633 i 2212).

W oparciu o art. 3 Prawo przedsiębiorców:

działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Z powyższych definicji wynika, że działalność gospodarcza nie musi być koniecznie zarejestrowana w CEIDG. Najem mieszkania za pośrednictwem Booking stanowi działalność zarobkową, która prowadzona jest w sposób ciągły, co może oznaczać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. 
Takie stanowisko zgodne jest z wydanym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 stycznia 2016 roku o nr. II FSK 3348/13 o treści: 

Jeżeli skarżący prowadzili działalność polegającą na stałym (za pośrednictwem m.in. strony internetowej) wynajmowaniu pokoi turystom, działalność ta miała charakter zorganizowany (skarżący informację o tym zamieścili w Internecie, dostosowali budynki do prowadzenia tego typu działalności) i podjęta była w celu zarobkowym (pokoje wynajmowane były odpłatnie), to zasadne jest uznanie, że prowadzili działalność gospodarczą.

Najem mieszkania z nieruchomości prywatnej

Z wyjaśnień opisanych powyżej wynika, że świadczenie usług noclegowych w prywatnej nieruchomości za pośrednictwem portali internetowych typu Booking czy Airbnb posiada cechy działalności gospodarczej i w taki sposób powinno być traktowane. Nie ma tu znaczenia, że podatnik nie zarejestrował się do CEIDG jako przedsiębiorca. Zgodnie z przepisami osoba prywatna zajmująca się wynajmem pokoi traktowana jest jak inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, co jest powodem, że obowiązuje ją wyższa stawka podatku od nieruchomości przewidziana dla najmu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. 

PRZYKŁAD 1
Osoba prywatna wynajmuje swoje mieszkanie przez portal Airbnb. Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych taką działalność należy traktować jako działalność gospodarczą, co oznacza, że nieruchomość powinna być opodatkowana wyższą stawką podatku od nieruchomości. 

Najem mieszkania, a czasowe zamieszkiwanie przez podatnika poza sezonem

Czasowe pomieszkiwanie przez podatnika w mieszkaniu, które w sezonie wynajmuje innym osobom nie ma wpływu na to żeby nieruchomość została uznana za mieszkalną. Czasowy pobyt właściciela w nieruchomości nie ma znaczenia na zmianę sposobu kwalifikacji funkcji nieruchomości. W ocenie organów podatkowych pobyt właściciela w mieszkaniu nie jest czynnikiem decydującym. 

PRZYKŁAD 2
Osoba prywatna ma zamiar wynająć swoje mieszkanie za pośrednictwem portalu Booking. Podatnik wynajmuje je tylko w okresie wakacyjnym. Przez pozostałe miesiące roku sam w nim mieszka. W świetle ustawy o podatkach i opłatach lokalnych najem nieruchomości, w której podatnik mieszka przez jakiś czas uznawany jest za działalność gospodarczą, w której obowiązuje wyższa stawka podatku od nieruchomości. 

Podsumowanie

Zgodnie z przepisami w większości przypadków wynajmowanie prywatnych nieruchomości uznawane jest za działalność gospodarczą objętą wyższą stawką podatku od nieruchomości. Decyduje o tym fakt zajęcia mieszkania prywatnego na cel związany z działalnością gospodarczą. Czasowe przebywanie właściciela w mieszkaniu nie ma wpływu na zmianę formy kwalifikacji.

Data publikacji: 2021-03-30, autor: FakturaXL